Hypothekenkredit

Das Hypothekendarlehen ist ein entscheidender Baustein der Baufinanzierung. Es wird zur Finanzierung von Bauvorhaben, Erwerb von Wohneigentum, zur Modernisierung und auch zur Umfinanzierung beantragt.

Als Darlehensgeber von Hypothekenkredite kommen alle Kreditinstitute, Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften in Betracht. Darlehensnehmer können natürliche Personen und auch juristische Personen sein.

Ein Hypothekenkredit ist eine Darlehensform, die auf der Grundlage eines Grundpfandrechtes gewährt wird. Als Sicherheit für das Darlehen dienen Grundstücke und Gebäude, die noch nicht mit Grundpfandrechten belastet sind.

Bonitätsprüfung zur Gewährung eines Hypothekenkredites

Bei der Prüfung einer Finanzierungsanfrage muss die darlehensgebende Bank prüfen, ob sich die Darlehensnehmer die Finanzierungsleistungen und die sonstigen Ausgaben für das zu finanzierende Objekt auf Dauer leisten können. Im Regelfall geht man von 30 Jahren aus. Diese Kreditwürdigkeitsprüfung unterliegt keinen festen Normen. Die Banken legen annähernd ähnliche Werte zugrunde. Geprüft wird, ob nach Abzug der monatlichen Zins- und Tilgungsleistungen, nach Abzug der Bewirtschaftungs- und Lebenshaltungskosten und weiteren Verbindlichkeiten, wie zum Beispiel andere Kredite, ein positives Einkommen verbleibt. Als Faustregel gilt, dass die gesamten Finanzierungskosten ca. 50 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollen. Dadurch wird verhindert, dass nicht mehr als 50 % des vorhandenen Nettoeinkommens für den Kapitaldienst der Hypothek verwendet werden. Zum Nettoeinkommen gehören auch dauerhafte Zusatzeinnahmen, wie Beispielsweise Kindergeld, Renten oder 50 % von vorhandenen Unterhaltszahlungen, die zum Jahreseinkommen hinzu addiert werden. Um sicher zu gehen, gerade bei niedrigen Zinsphasen, dass Darlehensnehmer den Kapitaldienst dauerhaft bestreiten können, wird mit einer fiktiven, langfristigen Annuität von 7 % kalkuliert. Schließlich verändern sich die Zinsen in der Regel auch während der Gesamtlaufzeit. Diese Fiktivrechnungen werden nur bankintern aufgestellt und haben keine Auswirkungen auf den tatsächlich festzulegenden Marktzins. Der Kunde zahlt selbstverständlich nur den im Darlehensvertrag festgelegten Zins.

Beleihungsprüfung des Hypothekenkredits

Zusätzlich überprüft das Kreditinstitut Zustand und Wert der Immobilie, die zur Absicherung des Hypothekenkredites dienen soll. Generell gilt es festzustellen, welchen Wert die zu beleihende Immobilie tatsächlich darstellt. Konservative Banken beleihen eine Immobilie bis zu einem Beleihungswert von 80 % des geschätzten Wertes. Je nach Bonität bzw. finanzieller Ausstattung der Darlehensnehmer kann auch eine höhere Beleihung erfolgen. Bausparkassen hingegen dürfen nur bis zu 80 % des Schätzwertes Darlehen vergeben. Aber auch hier bedienen sich die Bausparkassen zusätzlicher Ventillösungen, um Finanzierungen über die 80 % hinaus zu gestalten. Dazu können Ersatzsicherheiten, Ergänzungsdarlehen anderer Banken oder Bürgschaften herangezogen werden.

Im geringeren Umfang bieten einige Institute auch ungesicherte Hypothekendarlehen an. Hauptsächlich bis zu einer Kreditsumme von 50.000 EUR. Dies geschieht durch ein Negativattest und Gehaltsabtretung.

Zinsen- Tilgung und Laufzeiten eines Hypothekenkredit

Bei der Wahl, welche Zinslaufzeit gewählt wird, sollten verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. Wann möchte der Darlehensnehmer das Hypothekendarlehen komplett zurückgezahlt haben? Das hat dann Auswirkungen auf die Tilgungshöhe. Oftmals erwarten Darlehensnehmer in späteren Jahren Kapitalabfindungen. Zum Beispiel aus Lebensversicherungen oder anderen Sparverträgen. Diese Gelderwartungen können bezüglich einer Schlusstilgung berücksichtigt werden. Oftmals ist es so, dass Darlehensnehmer gerne mit einer möglichst geringen Monatsrate beginnen möchten. Dann wird zum vereinbarten Zins eine jährliche Tilgung von 1% auf die Darlehenssumme vereinbart. Bis zur Schlusstilgung vergehen dann um die 30 Jahre. Bezüglich der zuvor erwähnten Laufzeit der Zinsbindung ist es empfehlenswert, dass in Niedrigzinsphasen recht lange Laufzeiten gewählt werden. Verschiedene Institute bieten diesbezüglich bereits Festdarlehen an, die sich bis zum Darlehensende nicht mehr verändern.

Diese Variante hat jedoch den Nachteil, dass ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Darlehen recht teuer werden kann, da dann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird. Hier macht die Bank den Zinsschaden, der durch die vorzeitige Ablösung entsteht, gegenüber dem Darlehensnehmer geltend.

Üblich sind Zinszeiträume von 10-15 Jahren. In den 70er Jahren befand sich der gesamte Kapitalmarkt in einer Hochzinsphase. Seinerzeit wurden nur sehr kurze Laufzeiten vereinbart, da die Darlehensnehmer gehofft haben, dass die Zinsen wieder fallen. Oftmals räumen die Kreditinstitute den Darlehensnehmern Sondertilgungsrechte ein. Diese sind im Einzelfall zu verhandeln.
Banken werben um neue Kunden durch Angaben ihrer aktuellen Zinsangebote, die nicht immer vergleichbar sind. Im Effektivzins sind beispielsweise nicht alle Gebühren enthalten. Schätzkosten und Bereitstellungszinsen werden extra in Rechnung gestellt oder auch nicht erhoben. Eine Baufinanzierung besteht im Regelfall aus mehreren Bausteinen. Also, dem Eigenkapital, der Fördermittel, dem Bausparvertrag und dem Hypothekendarlehen. Diese Bausteine, je nach Konstellation, werden, wenn möglich und vorhanden, kombiniert. Somit kommt es vor, dass mehrere Institute an einer Finanzierung beteiligt sind.

Das Grundbuch als Sicherheit

Alle Grundpfandrechte werden im Grundbuch als Grundbuchschuld eingetragen. Bis zu 90 % aller gesicherten Darlehen sind als Grundbuchschuld in den deutschen Grundbüchern vermerkt. Briefgrundschulden, wie es früher praktiziert wurde, sind heute nicht mehr üblich.

Darlehensgebende Institute vergeben Hypothekendarlehen, die grundsätzlich nur nach einer dinglichen Sicherstellung des Grundpfandrechts genehmigt werden. Diese Sicherheit ist anders ausgedrückt nichts anderes als eine Verpfändung der Immobilie.

Darlehen, die nicht durch eine Grundschuld gesichert sind, dass sind beispielsweise Ratenkredite, bereiten den Banken oftmals Schwierigkeiten, saldierte Forderungen einzuholen. Während bei gesicherten Hypothekendarlehen, im Falle einer finanziellen Schieflache des Kreditnehmers, sich eine Verwertung der Immobilie ergibt. Falls die Darlehensnehmer ihren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nachkommen, kann der Darlehensgeber durch den Verkauf der Immobilie das Hypothekendarlehen zurückführen.

Auszahlung aus dem Hypothekenkredit

Das Hypothekendarlehen kann in Bankfilialen oder auch, je nach Anbieter, online beantragt werden. Hierzu ist eine Eigenauskunft notwendig und die Einwilligung, dass die darlehensgebende Bank eine Schufa Auskunft einholen darf. Das erfolgt elektronisch. Wenn alle erforderlichen Auskünfte, Einkommens- und Eigenkapitalnachweise vorliegen, zu dem die notwendigen Objektunterlagen, wird geprüft, ob das Hypothekendarlehen in der beantragten Form genehmigungsfähig ist. Nach vorliegender Darlehensgenehmigung und Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch des zu beleihenden Objektes, zu Gunsten des Darlehensgebers, wird das Darlehens zur Auszahlung bereit gestellt und der Kunde verfügt anschließend über die gewünschten finanziellen Mittel.