Grundschuld

Die sogenannte Grundschuld wird dem dinglichen Recht zugeordnet und zählt zu den Grundpfandrechten. Geregelt wird sie im dritten Buch „Sachrecht“ des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und dort in den §§ 1191 bis 1198. Durch die Bestellung einer Grundschuld erwirbt ein Gläubiger das Recht, zum Beispiel bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners einen bestimmten Geldbetrag aus der Veräußerung seines Grundstücks zu fordern. Grundstücke können dabei ebenso belastet werden wie auch grundstücksgleiche Rechte, zu denen Wohnungseigentum und Erbbaurecht gehören.
Für die Grundschuld sind unter bestimmten Ausnahmen die Regelungen für Hypotheken anwendbar. Im Gegensatz zur Hypothek muss die Grundschuld nicht an eine tatsächliche Forderung gekoppelt sein. Dieser Sachverhalt wird als Abstraktheit der Grundschuld bezeichnet und bedeutet, dass Grundstücke zunächst durch eine gewisse Summe belastet werden können, die jedoch noch keinen Aufschluss über ein vereinbartes Darlehen geben muss. Dies wird erst durch eine zusätzliche vertragliche Zweckvereinbarung genauer bestimmt. Auf diese Weise können Grundstücke zur Absicherung mehrerer Darlehen dienen, sofern die Darlehen mit demselben eingetragenen Gläubiger vereinbart worden sind. Die Grundschuld bleibt auch erhalten, wenn Kredite nicht in Anspruch genommen oder nicht voll umfänglich genutzt werden. Auch ändert eine Kreditsaldoänderung nichts an der bestehenden Grundschuld. Aufgrund ihres abstrakten Charakters ist die Grundschuld gegenüber anderen Kreditsicherungsmitteln viel flexibler und mobiler und wird daher häufig verwendet. Sie ist geeignet für die Sicherung von Hypothekarkrediten, die über einen längeren Zeitraum getilgt werden, und Kontokorrentkrediten, deren Höhe Schwankungen unterliegen.

Unterscheidung zwischen Buch- und Briefgrundschuld

Es existieren zwei Arten der Grundschuld: Die Brief- und die Buchgrundschuld. Die Buchgrundschuld wird in die Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Bei der Briefgrundschuld wird ergänzend zum Grundbucheintrag auf einem speziellen, braunfarbenen Dokument der Bundesdruckerei ein Grundschuldbrief ausgestellt. Dieser enthält Näheres über Einzelheiten der Grundbucheintragung, wie zum Beispiel der Höhe der Schuldsumme inklusive Zinsen und der Fälligkeit. Der Grundschuldbrief ist eine wichtige Urkunde, die im Rechtsverkehr stellvertretend für die Grundschuld steht. Prinzipiell ist jede Grundschuld in erster Linie immer eine Briefgrundschuld, solange kein Briefausschluss im Grundbuch eingetragen wurde. Gibt es einen Briefausschluss, wird die Grundschuld zu einer brieflosen Grundschuld. Man spricht in diesem Fall von einer Buchgrundschuld. Das Besondere an der Briefgrundschuld ist, dass die Identität des Gläubigers aus dem Grundbuch nicht genau ersichtlich wird. Außerdem erleichtert der Grundschuldbrief die Übertragung der Grundschuld an Dritte, da hierfür der Grundbucheintrag nicht kostenpflichtig geändert bzw. umgeschrieben werden muss. In der Praxis werden Grundschuldbriefe heute nur selten angewandt. Sie kommen nur noch gelegentlich bei Bausparkassen, Lebens- oder Krankenversicherungen zum Einsatz. Will man eine Briefgrundschuld abtreten, so ist dies privatschriftlich oder durch eine notarielle Beglaubigung möglich.

Grundschuldbestellung und Sicherungsgrundschuld

Eine Sicherungsgrundschuld dient zur Absicherung eines Anspruchs und besteht daher zumeist zwischen einem Kreditgeber und -nehmer. Die meisten Grundschuldbestellungen werden auf Initiative des Kreditgebers getätigt. Für den Kreditgeber (z. B. die Bank) stellt die Grundschuld ein relativ sicheres Mittel dar. Durch die Belastung eines Grundstücks mit der Darlehenssumme vermindert er das Risiko eines Kreditausfalls seitens des Kreditnehmers. Wird der Kreditnehmer insolvent, bekommt der Kreditgeber seine Geldsumme inklusive aller anfallenden Zinsen durch die Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Aber auch für den Kreditnehmer bietet die Grundschuld attraktive Vorteile. Einerseits gehen Grundschuldbestellungen oft mit günstigen Zinsen einher, andererseits kann der Kreditnehmer auf diese Weise seine Immobilie ohne einen Verkauf nutzen, um an günstige Darlehen zu gelangen.

Mit dem Eintrag der Grundschuld duldet der Eigentümer die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück. Dadurch liegt aber noch kein vollstreckbarer Titel vor. Der Kreditgeber müsste im Falle eines Zahlungsausfalles gegen den Kreditnehmer erst einen solchen Titel rechtlich erwirken. Um dieses kosten- und zeitaufwendige Prozedere zu vermeiden, ist es gebräuchlich, dass sich der Eigentümer gemäß § 800 der Zivilprozessordnung (ZPO) der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Der Kreditgeber kann so auch ohne vorherige Klageerhebung in das Grundstück vollstrecken. Die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung wird in jedem Fall in das Grundbuch eingetragen. Durch einen sogenannten Sicherungsvertrag oder eine Zweckerklärung beider Parteien wird die Grundschuld an eine Forderung geknüpft. Das bedeutet, eine eventuelle Vollstreckung aus der Grundschuld ist nur dann zulässig, wenn beispielsweise der Darlehnsvertrag aufgelöst wird. Dies ist etwa bei Zahlungsunfähigkeit der Fall. Zum Sicherungsvertrag zählen die Grundschuldbestellungsurkunde und die entsprechende Sicherungsabrede bzw. Sicherungszweckerklärung.
Vor der Grundschuldbestellung muss der Darlehensvertrag zwischen Kreditnehmer und -geber ausgehandelt und durch Unterschrift besiegelt werden. Zur Grundschuldbestellung sendet der Kreditgeber dann dem Notar einen Grundschuldauftrag, der alle wichtigen Daten zum Darlehen enthält. Der Notar leitet die Grundbuchbestellung ein. Nach der notariellen Beglaubigung erfolgt der Grundbucheintrag beim Grundbuchamt im zuständigen Amtsgericht. Im Anschluss erhält der Kreditgeber eine Kopie des Grundbuchauszugs sowie eine Kopie der Urkunde. Dieser Prozess kann einen Zeitraum von bis zu sechs Wochen in Anspruch nehmen. Die meisten Kreditgeber beginnen häufig erst nach der Abwicklung der Grundschuldbestellung mit der Auszahlung des Darlehens.

Rückgewähranspruch nach Rückzahlung

Wird ein Darlehen getilgt, tilgt man damit nicht automatisch auch die Grundschuld. Die Grundschuld bleibt trotz abgezahltem Kredit im Grundbuch bestehen. Man bezeichnet eine solche Grundschuld als „nicht valutiert“, also eine Grundschuld ohne Wert. Die Grundschuld ist für den Kreditgeber unnütz, da er aus ihr keine Rückzahlungsforderungen mehr verlangen kann. Folglich darf er auch nicht mehr aus ihr heraus die Zwangsversteigerung beantragen. Aus dem Sicherungsvertrag ergibt sich deshalb meist ein Anspruch auf Rückgewährung. Damit kann gemeint sein, dass die Gläubiger auf die Grundschuld verzichten, die Grundschuld gelöscht wird oder eine Rückabtretung stattfindet. In der Praxis wird dies jedoch meist auf den Anspruch auf Löschungsbewilligung beschränkt. Eine Grundschuldlöschung ist allerdings mit Kosten verbunden. Wenn es sich bei dem Kreditgeber um ein Geldinstitut handelt, kann die nicht valutierte Grundschuld im Grundbuch verbleiben. Dies ist vor allem dann von Vorteil, wenn später ein weiterer Kredit desselben Kreditgebers gebraucht wird. Der neue Kredit kann durch die alte Grundschuld abgesichert werden. Außerdem entfallen so die Kosten für eine Grundschuldneubestellung.