Hypothek

Das Wort Hypothek stammt aus dem Griechischen und wird mit Unterpfand übersetzt. Bei einer Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Dabei tritt der Hypothekennehmer seine Rechte an der Immobilie ab. Im Gegenzug erhält er Leistungen, in der Regel Geld als Darlehen. Durch Banken wird die Hypothek als Sicherungsmittel für Darlehen eingesetzt. Dabei entscheidet der Wert der zu beleihenden Immobilie über die Höhe der zu vergebenden Hypothek. Dabei erhält der Kreditnehmer meist nur einen Kredit, welcher geringer ist als die Hypothek.

Wenn der Darlehensnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Gläubiger, hier der Hypothekar, sich das Geld, welches er als Darlehen gegeben hat, aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung zurückhole. Welche Forderungen dem Hypothekar genau zur Verfügung stehen, wird in der Zweckbestimmungserklärung vertraglich festgelegt. Mit der Hypothek wird der Sachwert verpfändet. Wenn mehrere Hypotheken auf einem Grundstück lasten, haben diese Hypotheken einen festgelegten Rang, nach welchem die Gläubiger bei einer Vollstreckung ihr Geld erhalten. Die Vollstreckung kann nach § 1142 BGB durch eine Zahlung an den oder die Gläubiger verhindert werden.

Der gesetzliche Inhalt nach § 1113 BGB

Der Absatz 1 des § 1113 besagt, dass ein Grundstück belastet werden kann und demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolge, die Geldsumme, welche zur Befriedigung der Forderung notwendig sei aus dem Grundstück selbst zu zahlen sei.

Das Verhältnis zu persönlichen Forderungen

Bei der Hypothek gibt es im Gegensatz zur Grundschuld eine Verbindung der Hypothek an das Grundstück im Kontext zu den Forderungen an den Schuldner. Damit eine Hypothek aufgenommen werden kann, ist die Existenz von einer persönlichen, auf die Zahlung von monetäre Mittel gerichteten Forderungen eine unerlässliche gesetzliche Voraussetzung. In der Regel sind die persönliche Forderungen Darlehen. Sie müssen jedoch rechtlich betrachtet keine Darlehen sein. Auch andere persönliche Geldforderungen aus Verträgen oder Schadensersatzansprüchen können über Hypotheken abgesichert werden. Die Bankenpraxis sieht drei verschiedene Vertragsverhältnisse, die im Rahmen der Hypothek unterschieden werden. Bei der ersten Form ergeben sich aus dem Darlehensvertrag regelmäßige Darlehensrückzahlungsansprüche. Die zweite Form sieht eine dringliche Einigung im Bezug auf die Bestellung von einer Hypothek des entsprechenden Schuldners an seinem Grundstück vor. Dies geschieht, wenn der Schuldner der Eigentümer des Grundstücks ist. Das kann auch an Grundstücken von einem Dritte geschehen, wenn dieser sich dazu bereit erklärt, sein Grundstück mit einer Hypothek zu belasten, um die Forderungen von einem anderen Schuldner abzusichern. Die dritte Form bilden die Sicherungsverträge. Diese werden auch als Sicherungsabrede bezeichnet. Durch diesen Vertrag wird eine schuldrechtliche Grundlage für die kommende Hypothekenbestellung gebildet.

Die rechtlichen Konsequenzen

Wenn ein Darlehensvertrag nichtig ist, entsteht daraus keine Hypothek, sondern er wird in eine Eigentümerschuld umgewandelt. Jedoch werden durch die Hypothek im Zweifel nicht die Rückzahlungsansprüche der Bank abgedeckt, welche sich hieraus ergeben. Wird die dringliche Einigung für richtig erklärt, entsteht hieraus dringliches Recht an dem Grundstück. Wird die Einigung im Nachhinein erfolgreich angefochten und die Hypothek wurde bereits in das Grundbuch eingetragen, so liegt hiernach eine Eigentümergrundschuld vor. Wird eine Sicherungsabrede unwirksam, bleibt die Hypothek wirksam. Jedoch hat der Eigentümer des Grundstücks das Recht die Hypothek löschen zu lassen, da es hier keine Rechtsgrundlage für die Hypothek gibt.
Banken können auf zwei verschiedene Arten gegen säumige Schuldner vorgehen. Der Bank steht der schuldrechtliche Rückzahlungsanspruch aufgrund des Darlehensvertrags zu. Daher haftet der Schuldner in diesem Fall mit seinem gesamten Vermögen. Auf der anderen Seite kann die Bank das Grundstück, welches mit der Hypothek belastet wurde, durch eine Zwangsvollstreckung verwerte. Der Bank steht nur der Erlös zu, welcher sich aus der Zwangsvollstreckung des Grundstücks ergibt. In diesem Fall haftet das Grundstück, nicht jedoch der Schuldner persönlich.

Die Bestellung einer Hypothek

Hypotheken entstehen nach § 873 Abs. 1 BGB durch eine Einigung zwischen den Eigentümern und den Inhabern der persönlichen Forderungen und durch Eintragungen der Hypotheken in die entsprechenden Grundbücher. Der Hypothekenbrief sollte den Regelfall darstellen. Hier wird die Hypothek in einem Hypothekenbrief verbrieft. Hier wird die Hypothek ohne eine Eintragung in das Grundbuch durch die Abtretung der Forderungen und die Übergabe des Hypothekenbriefes übertrage. Das erhöht ihre Verkehrsfähigkeit. Bei Hypothekenbriefen ist die Übergabe der Hypothekenbriefe erforderlich. Bevor die Briefe übergeben werden, handelt es sich nicht um eine Hypothek, sondern eine Eigentümergrundschuld.

Die Übertragung von Hypotheken

Wird die gesicherte Forderung abgetreten, handelt es sich um eine Übertragung der Hypothek. Hierzu ist eine schriftliche Abtretungserklärung erforderlich. Demjenigen, der die Hypothek erwirbt, muss der Hypothekenbrief übergeben werden. Zeitgleich mit dem Übergang der Forderungen geht auch die Hypothek auf den neuen Hypothekeninhaber über. Werden Verkehrshypotheken übertragen, ergibt sich das Problem, dass derjenige, der die Hypothek erwirbt, überprüfen müsste, ob noch persönliche Forderungen bestehen. Er kann sich hierbei nicht auf die Eintragungen im Grundbuch verlassen. Das BGB sieht daher den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit der Hypothek und auch der Forderung als maßgeblich an. Somit können auch Hypotheken gutgläubig erworben werden, wenn die Forderungen entgegen des Grundbuchs nicht existieren. Bei Buchhypotheken hingegen wird die Erteilung von Briefen ausgeschlossen, wenn es sich hierbei um eine Sicherungshypothek handelt. Der Gläubiger hat hier einen Schutz vor den Erwerbern. Jedoch ist die Sicherungshypothek bezüglich ihres Umlaufs eingeschränkt. Um sie übertrage zu können ist die Eintragung der Abtretung in das entsprechende Grundbuch unerlässlich. Erst wenn die Eintragung vollendet ist, gilt der Inhaberwechsel als vollzogen. Grundsätzlich lassen sich die Banken nicht darauf ein, dass ein Darlehen in Form einer Buchhypothek bestellt wird.

Ein Grund für die Übertragung von Hypotheken kann der Forderungsverkauf sein. Aber auch eine Umschuldung kommt als wirtschaftlicher Grund für die Darlehensabtretung infrage. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn eine andere Bank ein vergleichbares Darlehen mit niedrigeren Zinssätzen anbietet.

Das gilt jedoch nicht für Sicherungshypotheken. Diese sind streng akzessorisch zu den persönlichen Forderungen. Hier kann sich derjenige, der die Hypothek erwirbt nicht auf das Grundbuch als Beweis berufen. Die Hypothek fällt unter das Buchrecht, sie wird also ohne einen Brief gestaltet.

Die Höchstbetragshypothek ist ein Spezialfall der Sicherungshypotheken. Die Höchstbetragshypothek ist eine Sicherungshypothek, durch welche jedoch keine Forderungen einer bestimmten Höhe abgesichert werden. Hier wird im Grundbuch ein Höchstbetrag genant. Die Feststellung der Forderungen bleibt bei der Höchstbetragshypothek jedoch vorbehalten.

Umwandlung einer Hypothek in eine Eigentümergrundschuld

Forderungen, die sich auf eine Hypothek beziehen bleiben, auch wenn sie durch den Eigentümer getilgt wurden, im Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer hat jedoch die Möglichkeit die verdeckte Eigentümergrundschuld in die Form einer offenen Eigentümergrundschuld umzuwandeln. Hierzu benötigt er eine löschungsfähige Quittung. In dieser löschungsfähigen Quittung bestätigt die Bank die Tilgung der Forderungen durch den Grundstückseigentümer. Mit dieser Quittung wendet sich der Eigentümer an einen Notar. Dieser beglaubigt den Antrag auf Umschreibung und reicht das beim Grundbuchamt ein.

Ist eine Forderung, die einer Hypothek zugrunde liegt, noch nicht zu einer Entstehung gelangt, kann auch keine Eigentümergrundschuld entstehen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn das beantragte Darlehen noch nicht ausbezahlt wurde oder es niemals zur Auszahlung kam. Geregelt wird das in den § 1163 Abs. 1 und § 1177 Abs. 1 des BGB. Hier besteht die Gefahr, dass die Eigentümergrundschuld als eine forderungsentkleidete Hypothek gutgläubig durch Nichtberechtigte erworben wird.

Die Hypothekenhaftung

Die Haftung von einem Grundstück für die entsprechende Hypothek erstreckt sich auf alle wesentlichen und auch auf alle nicht wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Hierzu zählen auch Miet- oder Pachtforderungen oder Versicherungsforderungen, welche aus der Versicherung von Gegenständen, welche zur Haftungsmasse dazugehören, beziehen. Das kann beispielsweise auch die Feuerversicherung von einem Haus sein.