Hypothekendarlehen

Den wichtigsten Baustein bei der Finanzierung von Wohneigentum stellt das Hypothekendarlehen dar. Es zählt zu den Realkrediten und gleicht einem Annuitätendarlehen. Diese Darlehensform wird durch Grundpfandrechte besichert und vorrangig von Bausparkassen, Kreditinstituten und Lebensversicherungsgesellschaften vergeben. Zu den Grundpfandrechten gehören die Hypothek, die Rentenschuld und die Grundschuld, wobei die Hypothek heute keine Anwendung mehr findet.

Der Zweck der Grundpfandrechte besteht darin, dass sich Kreditgeber bei Nichterfüllung des Darlehensvertrages aus dem Wert der Immobilie bedienen können, um ausstehende Forderungen zu begleichen. Eine Nichterfüllung tritt ein, wenn der Darlehensnehmer das ihm gewährte Hypothekendarlehen nicht mehr tilgt oder tilgen kann. Grundpfandrechte sind dingliche Verwertungsrechte, die auf dem Grundstück lasten. Sie müssen als Grundschulden ins Grundbuch eingetragen werden, um wirksam zu sein und unterliegen den Grundsätzen über den Rang der Rechte.

Das Hypothekendarlehen findet nicht nur im Neubau einer Immobilie seine Anwendung, auch für Modernisierungen und Erneuerungen des privaten Wohnungsbaus oder für den Erwerb einer bestehenden Immobilie wird diese Darlehensform gerne eingesetzt. Ein Hypothekendarlehen bietet dem Darlehensnehmer ein weites Spektrum bei der Gestaltung der Finanzierung. Aus Gründen des Konkurrenzkampfes zwischen den einzelnen Finanzinstituten sind die Möglichkeiten der Finanzierung kundenfreundlich und die Darlehensverträge können individuell auf jeden einzelnen Kreditnehmer abgestimmt werden. So reicht die Flexibilität von der Option, den Tilgungssatz anzupassen bis hin zu Sondertilgungsvereinbarungen.

 

Hypothekendarlehen: Die Konditionen

Beim Hypothekendarlehen gibt es in Bezug auf die Kreditnehmer keine Einschränkungen. Als Kreditnehmer kommen sowohl private als auch juristische Personen infrage. Um ein Hypothekendarlehen gewährt zu bekommen, ist ein regelmäßiges, sicheres Einkommen die Grundvoraussetzung. Kreditgeber stufen bei der Vergabe von Hypothekendarlehen Darlehensnehmer nach dem beruflichen Status und der Bonität ein. So bekommt ein Beamter bessere Konditionen als ein Selbstständiger, denn letzterer stellt ein höheres Risiko dar und ein Angestellter, der über Jahrzehnte in einer Firma beschäftigt ist, profitiert ebenso von den günstigeren Konditionen wie ein Angestellter, der gerade seine Probezeit hinter sich hat. Hinzu kommen Kriterien wie die Anzahl und die Höhe weiterer Kredite oder Überziehungen des Kontos. Diese Faktoren machen sich im Zinssatz des Hypothekendarlehens bemerkbar.

Im Klartext heißt das: Eine verlässliche berufliche Situation, ein geringer Finanzierungsbedarf und eine werthaltige Immobilie machen das Angebotsverfahren leicht und halten den Zins niedrig.
Die Zinsen beeinflussen die Rückzahlungssumme und die Laufzeit des Hypothekendarlehens. Dabei sind zwei Arten von Zinsen in Darlehensverträgen zu finden. Zum einen der Nominalzins, er bestimmt zusammen mit dem Tilgungssatz die Höhe der Raten. Der Effektivzins wird durch den Nominalzins, ergänzend durch die Kosten für den Kredit, Bearbeitungsgebühren und Disagio, bestimmt.

 

Die Zinsen bei Hypothekendarlehen

Die Zinssätze für Hypothekendarlehen sind von verschiedenen Komponenten abhängig. Dazu gehören die Bonität des Kreditnehmers, das allgemeine Marktniveau der Zinsen und die Höhe der Sicherheit. Je nach Wunsch kann der Kreditgeber die Zinsbindung bis zu 20 Jahre fest vereinbaren. Dadurch bindet sich der Kreditnehmer an den Zins, der bei dem Abschluss des Vertrages aktuell ist. Im Gegenzug dazu bieten verschiedene Banken auch die Möglichkeit an, komplett auf die Zinsbindung zu verzichten. Das heißt, dass die Kreditzinsen während der gesamten Laufzeit des Hypothekendarlehens an das aktuelle Zinsniveau angepasst werden. Dieses variabel verzinste Hypothekendarlehen hat seine Vor- und Nachteile.

Einer der Vorteile gegenüber Festzinsdarlehen ist die Möglichkeit zur vorzeitigen Tilgung am Ende eines jeden Quartals. Auch eine komplette Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist möglich. Bei einem Festzinsdarlehen dürfen Kreditgeber, nach zehnjähriger Laufzeit, das Darlehen gebührenfrei zurückzahlen. Während der Zinsbindungsfrist ist eine Sondertilgung nur in der Höhe bis zu fünf Prozent der Kreditsumme möglich.

Ein weiterer Vorteil von variabel verzinsten Hypothekendarlehen ist die niedrige monatliche Belastung, wenn die Zinsen während der Laufzeit sinken. Der Zins wird einmal im Quartal an den aktuellen Marktzins angepasst und in Tageszeitungen veröffentlicht. Steigt der Zins, neigen Kreditinstitute sehr schnell dazu, die Zinskonditionen anzupassen. Anders verhält es sich, wenn die Zinsen sinken. Kreditgeber sollten die von ihm verlangten Zinsen immer im Auge behalten.

Während bei anderen Darlehensformen kurze Laufzeiten zur Verfügung stehen, erstreckt sich die Laufzeit bei Hypothekendarlehen grundsätzlich über einen Zeitraum von 15 bis zu 30 Jahren. Kürzere Laufzeiten werden meist bei Modernisierungen angeboten. Eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren hat den entscheidenden Vorteil, dass Kreditnehmer ab dem elften Jahr das Darlehen vorzeitig und kostenfrei teilweise oder ganz zurückzahlen können. Dies kann durch eine Anschlussfinanzierung mit günstigen Zinsen geschehen. Dabei ist eine sechsmonatige Kündigungsfrist zu beachten.

Jedes Hypothekendarlehen sollte mit einem Tilgungsplan ausgestattet sein. Dieser stellt in übersichtlicher Form den Verlauf der Rückzahlung bis zur endgültigen Tilgung dar. Er enthält alle wichtigen Informationen wie die Form und Art des Darlehens, die Darlehenssumme, die Höhe des effektiven Zinses und des Nominalzinses, sowie die Höhe der Zins- und Tilgungsraten und die Restschuld. Ebenfalls werden alle weiteren Vereinbarungen, die zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber geschlossen wurden im Tilgungsplan eingetragen.

 

Hypothekendarlehen – Finanzierung

Es gibt verschiedene Banken, die mit Hypothekendarlehen Vollfinanzierungen durchführen. Vollfinanzierung bedeutet, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital und Eigenleistung realisiert werden kann. Jedoch sind bei solchen Darlehen die Konditionen oftmals sehr ungünstig. Die Nachteile bei Vollfinanzierungen sind die höheren Zinsen und die hohe Belastung in der Abzahlungsphase. Aus dem Grund sollten sich Kreditnehmer für ein Hypothekendarlehen ohne Vollfinanzierung entscheiden, wenn sie über ein Eigenkapital von mindestens 40 Prozent verfügen. Wer seine Immobilie voll finanzieren möchte, sollte das Hypothekendarlehen nur als Teil der Gesamtfinanzierung sehen und auf Bausparverträge, staatliche Förderungen oder Eigenleistungen zurückgreifen.

Tilgungsmöglichkeiten und Kündigung

Beim Hypothekendarlehen gibt es verschiedene Arten für die Rückzahlung. Einerseits lässt sich das Darlehen mit regelmäßigen gleichbleibenden Tilgungs- und Zinsraten zurückzahlen und anderseits steht dem Kreditgeber die Möglichkeit zur Verfügung, das Darlehen in einer Summe bei Endfälligkeit zu tilgen. Dazu wird ein sogenannter Tilgungssurrogat bespart und während der Laufzeit nur die Zinsen bezahlt. Meist werden hierzu Bausparverträge, Rentenversicherungen, Lebensversicherungen oder Investmentfonds verwendet.

Kommt es zum Abschluss eines Hypothekendarlehens, sollten Sondertilgungen im Vertrag vereinbart werden. Dies bietet die Möglichkeit, neben den regelmäßigen monatlichen Tilgungsraten weitere Abzahlungen zu leisten. Erhöht sich zum Beispiel während der Laufzeit die Liquidität durch Erbschaft, monetäre Gewinne oder Prämienzahlungen des Arbeitgebers, kann das zur Verfügung stehende Kapital in das Darlehen einfließen. Dadurch wird die ausstehende Schuld beim Kreditgeber reduziert. Wer eine solche Vereinbarung im Vertrag festhält, sollte darauf achten, dass die Sondertilgungen bereits während der Zinsbindungsphase möglich sind und keine maximale Tilgung in einer bestimmten Zeit vorgeschrieben wird.