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Grundschuldbestellung

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Im deutschen Sachenrecht wird das dingliche Recht (ein absolutes Recht, dass gegenüber jedermann wirkt), aus einem Grundstück oder einem sogenannten grundstücksgleichen Recht Zahlungen eines bestimmten Geldbetrages zu fordern, als Grundschuld bezeichnet. Bei einem grundstücksgleichen Recht kann es sich zum Beispiel um eine Eigentumswohnung oder einem Erbbaurecht (Recht gegen regelmäßiges Entgelt auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und/oder zu erhalten) handeln. Die Grundschuld ist ein abstraktes Recht, da die Forderung zunächst einmal nur „für sich“ besteht. Das heißt, es ist nicht an einen anderen Vertrag wie beispielsweise ein Immobiliendarlehen gebunden. Außerdem ist es zunächst gleichgültig, wer Eigentümer des Grundstückes bzw. des grundstücksgleichen Rechtes ist. Eine solche Verknüpfung erfolgt in der Regel erst mit einer vertraglich verbundenen Zweckvereinbarung. Dadurch wird der Gläubiger (Kreditgeber) in der Verwertung auf den Zweck eines begleitenden, weiteren Vertrages eingeschränkt (z.B. Verwertung der Grundschuld zur Befriedigung eines ausgefallenen Kredites).

Grundschuldbestellung – Zustimmung zur Belastung des Grundstücks

Als Grundschuldbestellung wird im rechtlichen Sinne die Zustimmung des Eigentümers eines Grundstückes oder grundstücksgleichen Rechtes verstanden, dass dieses mit einer Grundschuld belastet werden darf. Dem Kreditgeber (z.B. einer Bank) dient eine Grundschuldbestellung in der Regel als Sicherheit für ein bewilligtes Darlehen. Kann der Schuldner (Kreditnehmer) möglicherweise das Darlehen nicht mehr zurückzahlen, kann der Kreditgeber die Grundschuld verwerten, um so seine Forderungen zu befriedigen (dingliche Absicherung). Anlässe für eine Grundschuldbestellung sind daher in der Regel die Absicherung von Krediten bzw. Darlehen beim Immobilienkauf. Die Grundschuldbestellung beinhaltet außerdem auch den Antrag, die Grundschuld in das sogenannte Grundbuch eintragen zu lassen. Beim Grundbuch handelt es sich um ein amtliches und öffentliches Verzeichnis von Grundstücken einer Gemeinde, in dem die Eigentumsverhältnisse und alle mit dem Grundstück verbundenen Rechte bzw. auf dem Grundstück liegenden Lasten, erfasst und eingetragen werden. Die Einigung über eine Grundschuldbestellung ist zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Gläubiger der Grundschuld grundsätzlich formfrei möglich. Allerdings muss die Bewilligung, dass die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden soll, notariell beurkundet werden. Möglich ist auch, dass dem beim zuständigen Amtsgericht eingerichteten Grundbuchamt die öffentlich beglaubigte Bewilligung vorgelegt wird. Dabei ist die Grundschuldbestellung grundsätzlich von einer Hypothek zu unterscheiden. Die Grundschuld ist, wie bereits oben angedeutet, ein abstraktes Recht. Das bedeutet, die Schuldsumme, die im Rahmen der Grundbuchbestellung im Grundbuch eingetragen wurde, sagt noch nichts über damit abgesicherte Darlehen aus. Das lässt sich an einem Beispiel am besten verdeutlichen: Angenommen, der Schuldner vereinbart im Rahmen einer Finanzierung mit einer Bank eine sogenannte Sicherungsabrede. Unter einer Sicherungsabrede, die auch „Zweckerklärung“ genannt wird und ebenfalls unter dem Namen „Sicherungsvertrag“ bekannt ist, versteht man im Kreditwesen eine Vereinbarung über den Sicherungszweck von Kreditsicherheiten, die innerhalb eines Kreditvertrages zwischen Schuldner und Gläubiger vereinbart wird. Der Sicherungszweck von Kreditsicherheiten ist grundsätzlich die Besicherung von Krediten im Falle eines Zahlungsausfalls des Schuldners. Im vorliegenden Beispiel erklären der Schuldner und die Bank, dass eine Grundschuldbestellung über 250.000 Euro zur Absicherung eines Kredites in einer Höhe von 140.000 Euro dienen soll. Die Sicherungsabrede ist zunächst formfrei, sollte aber wegen der Rechtssicherheit beispielsweise schriftlich abgefasst werden. Eine notarielle Beurkundung der Sicherungsabrede ist nicht notwendig und erforderlich. Das heißt, die Grundschuld in diesem Beispiel wird mit 140.000 Euro belastet (valutiert). Da es sich bei der Grundschuld um ein abstraktes Recht handelt, kann die Grundschuld auch noch durch ein oder mehrere Kredite belastet werden, bis der Betrag von 250.000 Euro ausgereizt worden ist. Das heißt, der Schuldner kann die Grundschuld noch mit weiteren 110.000 Euro belasten (140.000 Euro + 110.000 Euro = 250.000 Euro Grundschuld). Dadurch kann man mithilfe der Grundschuld mehrere verschiedene Kredite absichern, bis der im Grundbuch eingetragene Betrag ausgereizt ist. Allerdings ist das ausschließlich nur für den im Grundbuch eingetragenen Gläubiger (hier: die Bank) möglich. Dieser kann die Grundschuld auch auf einen anderen Gläubiger übertragen. Ein weiterer Gesichtspunkt des abstrakten Rechts der Grundschuld ist die Möglichkeit zur Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld. Das heißt, zahlt der Schuldner das Darlehen, das über die Grundschuld abgesichert wurde, bei der Bank ab, kann der Schuldner die Grundschuld vom Gläubiger zurückerwerben. Wurde das über die Grundschuld abgesicherte Darlehen der Bank vollständig zurückgezahlt, so geht die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld über. Gegenüber einer Hypothek hat das für den Schuldner den Vorteil, dass die Grundschuld in Höhe von 250.000 Euro mit einem neuen bzw. mehreren neuen Krediten wieder belastet, oder an einen anderen Gläubiger abgetreten bzw. die Grundschuld aus dem Grundbuch ausgetragen werden kann. Mit einem Anteil von knapp 80 Prozent macht die Grundschuld den größten Teil der Grundpfandrechte aus. Sie ist heute eine der gängigsten Formen des Grundpfandrechtes innerhalb der privaten Baufinanzierung ist. Hypotheken dagegen werden häufig nur noch bei staatlich vergebenen Darlehen eingesetzt, um diese gegen einen Ausfall abzusichern. Hypotheken werden nur für ein genau festgelegtes Darlehen aufgenommen und verfallen nach der Rückzahlung automatisch, während die Grundschuld nach Rückzahlung des Darlehens immer wieder als Sicherheit dienen und so beispielsweise für spätere Darlehen kostenfrei als Sicherheit wieder eingesetzt werden kann.

Die Klauseln bei der Grundschuldbestellung

Mit der Zustimmung zur Grundschuldbestellung durch den Grundstückseigentümer bzw. Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts, werden in der Regel zwischen diesem und dem Kreditgeber verschiedene Vollstreckungsunterwerfungen eingebracht und vereinbart. Diese Unterwerfungen stellen die Sicherheit für den Kreditgeber dar. Der Grundstückseigentümer bzw. Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts lässt die dingliche Grundschuld in das Grundbuch der Gemeinde eintragen. Darüber hinaus haftet der Schuldner auch noch persönlich, das heißt, mit seinem gesamten privaten Vermögen. Dadurch wird der Kreditgeber in die Lage versetzt, im Falle einer möglichen Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers und der Kündigung des Kredits durch den Kreditgeber ohne ein langwieriges Vollstreckungstitelverfahren durchführen zu müssen, Pfändungen oder die Versteigerung der Immobilien und/oder des Grundstücks bzw. grundstücksgleichen Rechts durchführen zu lassen. Das heißt, mit ihrer Unterschrift berechtigen Schuldner die Bank sofort ihr privates Vermögen zu vollstrecken, falls der Kredit gekündigt werden muss. Allerdings ist eine solche Kündigung erst möglich, wenn der Schuldner mit drei Monatsraten hintereinander oder mit fünf Prozent der ursprünglichen Kreditsumme in Verzug ist.

Für Schuldner besteht der beste Schutz vor Zwangsvollstreckungsmaßnahmen darin, seinen vereinbarten Verpflichtungen vertragsgemäß nachzukommen. Kann der Schuldner regelmäßig seinen Verpflichtungen nachkommen, hat der Kreditgeber kein Recht auf das Grundschuldpfandrecht zurückzugreifen. Die zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber vereinbarte Zweckerklärung der Grundschuld ist als rechtliches Bindeglied besonders dafür geeignet, die vom Schuldner dem Gläubiger zur Verfügung gestellten Sicherheiten voneinander abzugrenzen. Darauf sollten Schuldner besonders achten, vor allem wenn sie ihr Girokonto beim Kreditgeber haben und dieses überzogen sein sollte. Dann hat der Kreditgeber nämlich die Möglichkeit die Vollstreckung der Grundschuld zu vollziehen, denn mit dem überzogenen Girokonto könnten eventuell auch die im Kreditvertrag vereinbarten Verbindlichkeiten und durch die in der Grundschuld gegebenen Schuldversprechungen betroffen sein.

Grundschuldbestellung durch den Notar

Bei einem Immobiliendarlehen verlangen Kreditgeber fast immer die Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch. Die Eintragung kann der Schuldner allerdings nicht selbst vornehmen lassen, sondern muss sich eines Notars bedienen. Der Notar ist notwendig, um den Willen (die Zustimmung) des Schuldners zur Grundschuldbestellung zu dokumentieren und zu beurkunden. Nur der Grundstückseigentümer bzw. Inhaber eines grundstücksgleichen Rechtes kann bestimmen, dass ein Grundstück / grundstücksgleichen Recht mit einer Grundschuld belastet werden soll. In der Regel stellen Banken Vorverträge dem Schuldner zur Verfügung, der vom Notar übernommen werden kann. Darin sind u.a. die Flurstücknummer und das Grundstück / grundstücksgleichen Recht näher beschrieben und der Eigentümer des Grundstückes einzeln benannt. Gibt es mehrere Eigentümer, werden alle Eigentümer benannt und müssen auch die Grundschuldbestellung beim Notar unterschreiben. Die Aufgabe des Notars ist, den Schuldner über die Risiken einer Grundschuldbestellung aufzuklären, zu beraten und sicherzustellen, dass die Zustimmung freiwillig erfolgt, bevor er die Urkunde zur Grundschuldbestellung verfasst. Anschließend leitet er die erforderlichen Unterlagen an das Grundbuchamt zur Eintragung weiter. Die Kosten für die notarielle Beurkundung muss der Schuldner selbst tragen, genauso wie die Kosten für die Eintragung beim Grundbuchamt. Die Höhe der anfallenden Kosten orientiert sich an der einzutragenden Grundschuld und kann schnell zwischen 200 und 800 Euro liegen.

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