Immobilien Kredit

Bei einem Immobilien Kredit handelt es sich um die Finanzierung für eine Immobilie über einen Kredit. Der Immobilien Kredit ist wesentlicher Bestandteil für das Erbauen oder die Sanierung von Häusern oder Bauwerken.

Hierbei wird zwischen der privaten und der gewerblichen Immobilienfinanzierung unterschieden. Die private Immobilienfinanzierung stellt einen Kredit für Privatpersonen dar, der in Anspruch genommen wird, um selbst genutztes Wohneigentum zu erwerben oder zu bauen.

Die andere Möglichkeit ist der Immobilienkauf als Kapitalanlage. Daher wird zwischen der Eigennutzerfinanzierung, der häufigsten Form der Kredite, die für Immobilien vergeben werden und der Finanzierung als Kapitalanlage unterschieden. Hierbei handelt es sich um die Kapitalanlegerfinanzierung. Hier ist der Finanzierende Vermieter der Immobilie und wohnt nicht zwangsläufig in dieser. Die Immobilie wird zur Vermietung gekauft, die Mieteinnahmen, die primär zur Rückzahlung des Immobilienkredits benötigt werden, können später zur Vermögensbildung genutzt werden.

 

Finanzierung von privaten Immobilien

Zunächst einmal kann natürlich Eigenkapital, wie es bei Sparguthaben oder bei liquidierbaren Wertpapieren der Fall ist, eingebracht werden. Daneben können aber auch Arbeitnehmersparzulagen, staatliche Förderungen, Förderprogramme der KfW-Bank oder Wohnriester beansprucht werden.

Hinzu können verschiedene Formen von Darlehen kommen. Hierbei handelt es sich um die Immobilien Kredite. Diese können durch Banken, Landesförderinstitute, Bausparkassen oder Versicherungsgesellschaften zur Verfügung gestellt werden. Jedoch benötigen alle Kreditgeber zur gewerblichen Gewährung der Immobilien Kredite eine Zulassung nach dem Kreditwesengesetz.

Zur Finanzierung von Immobilien können aber auch Kredite von Arbeitgebern oder anderen Privatpersonen in Anspruch genommen werden. Das Besondere an der Immobilienfinanzierung ist das Grundpfandrecht, welches zumeist durch eine Buchgrundschuld auf das zu finanzierende Beleihungsobjekt verlangt wird.

 

Aufnahme eines Immobilienkredits

Die Kreditgeber sehen den Immobilienkredit als den Kredit an, der die geringsten Forderungsausfallrisiken hat. Die Darlehen werden durch eine Hypothek oder eine Grundschuld abgesichert. Jedoch kann es dazu kommen, dass die Restverpflichtungen nicht durch den Verkauf des Hauses beglichen werden können. Gerade bei Zwangsversteigerungen ist das häufig der Fall.

Läuft die Zinsbindung aus, können veränderte Immobilienpreise ein weiteres Risiko darstellen. Wenn die Immobilienpreise sinken, ist das Darlehen möglicherweise nicht mehr abgesichert. Wenn in einem solchen Fall der Beleihungswert niedriger ist als die Restschuld, können durch den Darlehensgeber weitere Sicherheiten gefordert werden oder Risikoaufschläge verlangt werden.

Wird keine Übereinstimmung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber erzielt, hat der Darlehensgeber das Recht, den Immobilienkredit zu kündigen. Der Darlehensnehmer hat nun das Recht, sich innerhalb einer bestimmten Frist, einen anderen Darlehensgeber zu suchen. Bleibt diese Suche erfolglos, hat der Darlehensgeber nach Fristablauf das Recht die Immobilie zu verwerten, sie also zu veräußern.

 

Rückzahlung des Immobilienkredits

Bei einem Immobilienkredit muss das gewährte Darlehen innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückgezahlt werden. Die Rückzahlung erfolgt einerseits durch die Tilgung und in Form von Zinsen.

Bei Immobilienkrediten werden hauptsächlich Annuitätendarlehen vergeben. Hierbei fließen die Tilgungsanteile in das verbleibende Darlehen mit ein. So wird die Zinsbelastung im Laufe der Finanzierung reduziert.

In der Regel werden die Annuitätendarlehen nicht über den gesamten Zeitraum, der zur Abzahlung benötigt würde, abgeschlossen. In Deutschland werden im Rahmen der Zinsbefristungen Verträge zwischen 5 und 15 Jahren abgeschlossen. Je kürzer hier der Zeitraum ist, umso höher ist das Risiko für den Kreditnehmer, wenn das Zinsniveau steigt.

Zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer können nicht nur die üblichen Tilgungsleistungen vereinbart werden. Auch eine Tilgungsaussetzung kann möglich sein. Bei einer Tilgungsaussetzung zahlt der Kreditnehmer die Zinsen. Die Tilgungsraten hingegen fließen in ein Tilgungssurrogat. Hier werden die Tilgungsanteile bespart und am Ende der Tilgungslaufzeit zur Rückführung des Darlehensbetrags verwendet.

Tilgungssurrogate können Rentenversicherungen, Kapitallebensversicherungen oder Investmentfonds sein. Zudem kann auch das Bauspardarlehen als Rückzahlungsoption Verwendung finden. Auch dieses hat nach seiner Zuteilung den Charakter von einem Annuitätendarlehen. Bei neu abgeschlossenen Bausparerträgen wird die Bausparsumme komplett bis zu ihrer Zuteilung vorfinanziert.

 

Risiken und Möglichkeiten von privaten Immobilienkäufen

Durch den Kauf oder dem Bau einer Immobilie kann es zu einer Vermögenssteigerung kommen. Jedoch kann es im schlimmsten Fall auch zu einem Vermögensverlust kommen. Tatsächlich ausschlaggebend für den Erfolg der Vermögensbildung ist der direkte Vergleich der Entwicklung des Vermögens beim Kauf einer Immobilie im Vergleich dazu, wie sich das Vermögen entwickeln würde, würde diese angemietet werden.

Überwiegen hier die Vorteile, dann ist der Erwerb dieser Immobilie sinnvoll. Beim Kauf der Immobilie kommt es zu einer Mietersparnis. Zudem kann die Wertsteigerung der Immobile zu den Vorteilen des Kaufs gezählt werden.

Nachteilig und riskant sind jedoch die Kreditkosten und die Kosten für die Instandhaltung. Immobilienbesitzer sollten nie das Risiko des Wertverlustes aus dem Auge verlieren. Um tatsächlich Rendite zu erzielen, sollte die Lage der Immobilie genau geprüft werden. Bei der Vermietung der Immobilie kommt es nicht immer zwangsläufig dazu, dass eine sichere Rendite erzielt werden kann.

Werden Immobilien in schlechten Lagen und mit einem schlechten Bauzustand erworben, können zumeist keine Mieteinnahmen eingenommen werden. Hier liegt das Risiko eindeutig darin, dass die angestrebte Verzinsung des eingebrachten Kapitals überhaupt nicht erst erreicht werden kann. Zudem sorgen mögliche Leerstände im Verlauf der Haltedauer der Immobilie für Verluste. Bei Wiederverkäufen solcher Immobilien kommt es meistens zu einem weiteren gravierenden Verlust. Gerade bei knapp kalkulierten Immobilienkrediten kann es hier zum finanziellen Ruin kommen.

 

Verbraucherschutzvorschriften bei privaten Immobiliarkrediten

Immobilienkäufe und deren Finanzierungen sind Rechtsgeschäfte, bei denen immense Geldsummen bewegt werden. In der Regel übersteigt die Summe der Finanzierung das Jahreseinkommen der Kreditnehmer um ein Vielfaches. Daher gibt es eine Vielzahl gesetzliche Vorschriften für die Finanzierung von privaten Immobilien.

Zunächst einmal müssen die Käufe von Immobilien und auch die Bestellung von Grundpfandrechten notariell beurkundet werden. Aber auch für den Darlehensvertrag gibt es Verbraucherschutzrechte, die durch den Kreditgeber eingehalten werden müssen.

Ein wesentlicher Bestandteil der Verbraucherschutzrechte ist das Widerrufsrecht. Auf das Widerrufsrecht muss der Kreditgeber den Kreditnehmer gesondert hinweisen. Es ist nicht ausreichend, dieses Widerrufsrecht im Vertrag aufzuführen. Private Kreditnehmer haben zudem den gesetzlichen Schutz, falls sie mit ihren Raten in Rückstände geraten. Das bedeutet nicht, dass ihnen der Kredit überhaupt nicht gekündigt werden darf. Jedoch schützt der Gesetzgeber die privaten Darlehensnehmer vor einer verführten Kündigung.

Durch das Risikobegrenzungsgesetz, welches im Jahr 2008 in Kraft getreten ist, darf dem Kreditnehmer erst der Kredit gekündigt werden, wenn er mit 2,5% der Darlehenssumme im Rückstand ist. Das hat zur Folge, dass bei einem üblichen Baudarlehen, welches mit 5% verzinst ist und eine anfängliche Tilgung von 1% hat, dass der Kreditnehmer fünf Monate lang im Rückstand sein kann, ohne das der Immobilienkredit durch die Bank gekündigt werden darf. Zudem wurden die Möglichkeiten der Verwertung der Immobilie durch den Kreditgeber durch das Risikobegrenzungsgesetz eingeschränkt.

 

Steuerliche Behandlung der Immobilienkredite

Durch die steuerlichen Rahmenbedingungen werden die nationalen Märkte der Immobilienkredite geprägt. Wenn das nationale Steuerrecht Steuerminderungen für Immobilienkredite gewährt, kann dies ein Anreiz sein, eine Immobilie zu erwerben und hierfür einen möglichst geringen Anteil an Eigenkapital einzubringen.

In Deutschland ist die Besteuerung von Immobilienfinanzierung von der Nutzung der Immobilien abhängig. Wird die Immobilie vermietet oder verpachtet, sind diese Einnahmen einkommenssteuerpflichtig. Bei den vermieteten Immobilien können Zinsen oder Gebühren jedoch als Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Somit werden die Mieteinnahmen um die Kosten der Finanzierung gemindert.

Bei der Vermietung an nahe Angehörige gelten besondere gesetzliche Regelungen. Für Verwandte dürfen die Mietpreise auf 66% der örtlich üblichen Miete gesenkt werden. Hierbei wird die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsen nicht berührt. Bei privaten und selbst genutzten Häusern können die Finanzierungskosten für die Immobilien oder andere Aufwendungen für die Immobilie in Deutschland nicht steuerlich in Geltung gebracht werden. Auch die Mietersparnis ist für die Steurer nicht relevant.