Realkredit

Der Realkredit fällt unter die Kategorie „Sicherheiten im Rahmen der Kreditvergabe“. Im Konkreten beschreibt der Realkredit einen Kredit, welcher mit einer bestimmten Art von Sicherheiten das Risiko für den Kreditgeber mindern soll, und zwar mit echten Gegenständen. Daraus ergibt sich der Begriff „Realkredit“, denn hier ist die Sicherheit eine Sache aus der echten Welt, welche auch greifbar ist. Die Form des Realkredites wird unterschieden in Realkredite mit beweglichen Sachen wie etwa Autos oder Maschinen, und unbeweglichen Sachen, also Immobilien, meistens Grundstücke und Gebäude. Auch das Gesetz sieht einige Vorschriften für Realkredite vor. Realkredite in Form beweglicher Gegenstände werden auch „Sicherungsübereignungskredite“ genannt, bei Sicherheiten in Form von Immobilien wird zwischen Hypotheken und der Grundschuld unterschieden.

Eine bewegliche Sache als Sicherheit: Der Sicherungsübereignungskredit

Diese Form des Realkredites sieht eine bewegliche Sache als Sicherheit im Rahmen der Kreditvergabe vor. Da der Kreditgeber, im Normalfall eine Geschäftsbank, sich darüber informiert, was mit dem Geld aus dem Kredit geschehen soll, wird oft eine Sicherungsübereignung vereinbart. Diese sieht so aus, dass der Kreditnehmer sich den angegebenen Gegenstand mit dem Geld aus dem Kredit kauft. Der Kreditnehmer darf diesen Gegenstand behalten und den sinngemäßen Zweck erfüllen, er bzw. sie ist nun Besitzer des Gegenstandes oder der Sache. Die Besitzrechte erlauben die zweckmäßige Benutzung des Gegenstandes, schließen aber anderweitige Rechte wie beispielsweise Verkaufsrechte, aus. Der Kreditgeber wird zum Eigentümer der Sache oder des Gegenstandes. Wird der Kredit wie vereinbart zurückgezahlt, wird der bisherige Besitzer des Gegenstandes auch Eigentümer. Kommt es allerdings zum Zahlungsausfall, kann der Kreditgeber, um seine Forderungen doch noch zu begleichen, von seinen Rechten als Eigentümer Gebrauch machen und den Gegenstand weiterverkaufen. Diese Form des Realkredites wird häufig bei der Finanzierung von Kraftfahrzeugen angewandt, hier bleibt der Fahrzeugbrief in den Händen der Bank. Beliebt ist der Sicherungsübereignungskredit, da der Unterschied zwischen Besitzer und Eigentümer bei korrekter Rückzahlung des Kredites von außen nicht erkennbar ist, auch ist der Kreditnehmer bei planmäßiger Rückzahlung kaum eingeschränkt, was das Benutzen der Sache angeht.

Eine bewegliche Sache als Sicherheit: Die Hypothek und die Grundschuld

Die Hypothek und die Grundschuld werden zusammen auch als Grundpfandrechte bezeichnet, allerdings besteht zwischen der Hypothek und der Grundschuld ein Unterschied. Die Hypothek wird in das lokale Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch genießt öffentliches Vertrauen, das heißt, was darin vermerkt ist, wird als verbindlich angesehen. Kommt es zum Kreditabschluss, wird also das vereinbarte Grundstück als Hypothek in das Grundbuch eingetragen. Ähnlich wie bei der Sicherungsübereignung, erlischt die eingetragene Hypothek mit der letzten Rate, welche die Kreditrückzahlung vollständig macht. Kommt es also nicht zum Zahlungsausfall, bleibt das Grundstück die ganze Zeit über im Besitz des Kreditnehmers und kann von diesem genutzt werden. Kommt es allerdings wohl zum Zahlungsausfall, wird bei der Vereinbarung der Hypothek zunächst auf das Privatvermögen des Schuldners zurückgegriffen, da dieser in erster Linie persönlich haftet. Reicht dieses nicht aus, um den Rest des Darlehens zurück zu zahlen, wird die Immobilie, welche als Hypothek angegeben wurde, versteigert oder verkauft, an der Stelle greift die dingliche Haftung des Kreditnehmers. Liegt der Erlös der Immobilie über dem Wert der restlichen Schuld des Kredits, wird die Differenz zwischen Verkaufserlös und Restschuld des Darlehens an den Kreditnehmer ausgezahlt. Die Hypothek setzt das Bestehen einer Forderung zwischen dem Kreditnehmer, welcher auch Grundstückseigentümer sein muss, und dem Gläubiger, als dem Kreditgeber, voraus.

Im Gegensatz zur Hypothek steht die Grundschuld. Ebenso wie die Hypothek wird die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, wenn es zum Vertragsabschluss über ein Darlehen kommt. Kann der Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr bezahlen, wird die Immobilie, welche als Grundschuld belastet ist, verkauft oder versteigert. Hier liegt bereits ein Unterschied zur Hypothek vor: Während bei der Hypothek der Kreditnehmer sowohl persönlich mit seinem bzw. ihrem Privatvermögen haftet, und erst anschließend mit der dinglichen Haftung des Grundstückes, besteht bei der Grundschuld allein die dingliche Haftung. Kommt es bei der Grundschuld nicht zum Zahlungsausfall, wird die Grundschuld jedoch nicht automatisch aus dem Grundbuch wieder gelöscht, wie es bei der Hypothek der Fall ist. Die Grundschuld ist im Vergleich zur akzessorischen Hypothek die abstrakte Form der Grundpfandrechte. Besteht also keine Forderung mehr gegenüber dem Kreditnehmer, bleibt die Immobilie dennoch als belastet im Grundbuch stehen. Der Kreditnehmer kann die Immobilie allerdings nicht mehr einklagen, da er keine Forderung mehr gegenüber dem Kreditnehmer hat. Diese Eigenschaft wird in der Realität häufig von langjährigen Vertragspartnern genutzt, da hier ein gegenseitiges Vertrauen besteht und eine Einigung über die Sicherheit nicht mehr erfolgen muss, da die Sicherheit ohnehin schon gegeben ist, man spricht von der „Grundschuld ohne Schuldgrund“.

Gesetzliche Vorgaben bei Hypothek und Grundschuld

Wie alle Geschäftlichkeiten, bei denen Grundstücke eine Rolle spielen, bedarf es einer notariellen Beurkundung. Der Notar hat die Aufgabe, als unabhängige Instanz zu prüfen, ob alles rechtens ist. Die Hypothek als auch die Grundschuld besteht erst dann, wenn sie auch tatsächlich in das Grundbuch eingetragen wurde. Die Auskünfte des Grundbuches sind absolut verbindlich. Ebenso sieht der Gesetzgeber vor, dass bebaute wie auch unbebaute Grundstücke gegen Schäden standardmäßig versichert sein müssen. Außerdem muss der Wert der Immobilie regelmäßig überprüft werden, da der Wert der Immobilie steigen und fallen kann. Ein Wertverfall könnte eine toxische Belastung des Bodens sein oder baufällige Gebäudeteile. Durch unerwartete Rohstofffunde kann der Wert einer Immobilie auch steigen, ebenso durch eine Erschließung der umliegenden Gegend. Außerdem dürfen Grundpfandrechte nur über gewerblich oder wohnlich genutzte Immobilien abgeschlossen werden.