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Objektkredit

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Ein Vertrag über einen Objektkredit wird für gewöhnlich für die Finanzierung einer Immobilie abgeschlossen. Die Besonderheiten bei dieser Art von Krediten ergeben sich bei den Sicherheiten. Denn regelmäßig wird von der Bank, welche den Kredit gewährt, eine Sicherheit in Form einer Hypothek oder Grundschuld verlangt. Beide Formen der Absicherung haben dabei ihre eigenen rechtlichen Grundlagen. Außerdem ergeben sich beim Objektkredit eine Reihe weiterer Fragen, mit welchen man sich als zukünftiger Kreditnehmer intensiv beschäftigt haben sollte.

Die Absicherung von Objektkrediten

Der Erwerb eines Hauses ist nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) der Kauf einer unbeweglichen Sache. An diesen Kauf knüpft sich eine Reihe von Besonderheiten. So muss der entsprechende Kaufvertrag durch einen Notar aufgesetzt werden. Dies ist notwendig, weil der Übergang des Eigentums im Grundbuch nachvollzogen werden muss. Denn für die öffentliche Verwaltung ist es wichtig zu wissen, welcher Grund und Boden in Deutschland wem gehört. Das Grundbuch dient aber nicht ausschließlich der Auskunft darüber, in wessen Eigentum das eine oder das andere Grundstück steht. Weiterhin ergeben sich aus dem Grundbuch auch die auf einem Grundstück liegenden Lasten. Dies betrifft beispielsweise unterirdische Schürfrechte Dritter oder Wegerechte über das Grundstück. Vor allem aber gibt das Grundbuch aus Auskunft darüber, ob das Grundstück mit Hypotheken oder Grundschulden belastet ist. In beiden Fällen geht es so gut wie immer darum, dass der Kredit für einen Hauskauf mit dem Grundstück als solchem abgesichert werden soll. Dabei zählen zum Grundstück alle mit diesem verbundenen Sachen, wie etwa das darauf befindliche Haus und die mit diesem Haus fest verbundenen Gegenstände, wie fest angebrachte Lampen. All diese Dinge dienen im Falle einer eingetragenen Hypothek oder Grundschuld der Absicherung des Objektkredits. Sofern dieser in Schieflage gerät und Zahlungen nicht mehr pünktlich erfolgen, erfolgt eine Verwertung des Grundstücks im Wege der Zwangsvollstreckung. Vorrangig werden dabei diejenigen Gläubiger befriedigt, die eine eingetragene Hypothek oder Grundschuld auf das jeweilige Grundstück im Grundbuch eingetragen haben, da das Grundstück als solches der Absicherung der Forderung dient.

Die Besonderheiten von Grundschuld und Hypothek

Für die Grundschuld haben Juristen schon vor Jahrzehnten einen einfachen Merksatz geprägt: eine Grundschuld braucht keinen Schuldgrund. Dies bedeutet, dass eine Grundschuld rechtlich völlig unabhängig von einem Kreditvertrag besteht. Selbst bei vollständiger Tilgung des Kredits besteht deshalb die Grundschuld zunächst grundsätzlich fort und es muss eine Löschung beantragt werden. Allerdings haftet für die Grundschuld auch ausschließlich das betreffende Grundstück und nicht der Kreditnehmer persönlich. Genau dies ist aber Grundlage der Hypothek. Bei ihr steht der jeweilige Kreditnehmer im Mittelpunkt, welcher persönlich mit seinem ganzen Vermögen für die jeweilige Forderung haftet. Dafür ist die Hypothek aber auch an den Kreditvertrag gebunden, für welchen sie haftet. Mit Erlöschen des Kreditvertrages erlischt auch die Hypothek. Banken haben es daher mit einer Grundschuld deutlich einfacher, was die Prolongation eines Kredits betrifft. Denn die meisten Objektkredite haben eine Laufzeit von zehn oder fünfzehn Jahren. Die Tilgung beträgt pro Jahr häufig nur ein Prozent. Entsprechend ist eine Verlängerung des Kredits so gut wie immer notwendig. Da eine Grundschuld nicht in Beziehung zu einem bestimmten Kreditvertrag steht, ist die Handhabung deutlich einfacher. Die Bank hat hierdurch auch nicht weniger Sicherheiten. Denn der Kreditvertrag als solcher führt ohnehin zu einer persönlichen Haftung des jeweiligen Kreditnehmers ganz unabhängig von einer Hypothek oder Grundschuld. Regelmäßig wird deshalb von den Banken eine Grundschuld verlangt. Diese wird zumeist mit einer Klausel über die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung verknüpft. Auf diese Weise sparen sich die Banken im Falle einer Einstellung der Zahlung von Raten auf den Objektkredit die Kosten für einen langwierigen Rechtsstreit. Denn grundsätzlich muss die Zwangsvollstreckung zunächst auf gerichtlichem Wege durchgefochten werden. Dies hat seinen Grund darin, dass Hypotheken nicht nur freiwillig eingegangen werden können, sondern auch Zwangshypotheken möglich sind, wenn ein Gerichtsurteil oder anderer vollstreckbarer Titel nicht unmittelbar vollstreckt werden kann. Gerade für diese Fälle wurden bezüglich der Vollstreckung von Hypotheken hohe Hürden in das Gesetz eingebaut. Im Falle eines Objektkredits kann vom Kreditnehmer freiwillig auf diese verzichtet werden.

Die Höhe des Zinssatzes für den Objektkredit

Eine wesentliche Frage für den Kreditnehmer eines Objektkredits ist die Höhe der Zinsbelastung durch diesen. Die Höhe des Zinssatzes ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Vorrangig sind hier die von der Europäischen Zentralbank vorgegebenen Leitzinsen zu nennen. Denn diese geben die Kosten an, zu welchen die den Kredit gewährende Bank ihrerseits das Geld von der Europäischen Zentralbank erhält. Allerdings kommt es auch auf die Person des Kreditnehmers selber an. Hier geht es um die persönlichen finanziellen Verhältnisse. Bei einem sicheren Arbeitsverhältnis sind Banken geneigter, einen niedrigeren Zinssatz zu gewähren. Denn die Höhe des Zinses steht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Rendite der Bank aus diesem Vertrag. Je höher das Kreditinstitut das mit dem Kreditvertrag verbundene Risiko bewertet, desto höher fallen auch die auf diesen Vertrag anfallenden Zinsen aus. Beamte erhalten daher regelmäßig deutlich bessere Konditionen als zum Beispiel Zeitarbeiter. Ein weiterer Faktor für die Ermittlung des jeweiligen Zinssatzes ist die Laufzeit des Kreditvertrags. Gerade in einer Niedrigzinsphase sind die Kosten für einen Objektkredit mit einer Laufzeit von zehn Jahren meist deutlich besser als bei einer Laufzeit von fünfzehn Jahren und mehr. Denn die Bank rechnet damit, nach Ablauf des ersten Vertrags deutlich höhere Erträge zu erzielen, wenn der Vertrag über einen möglichst kurzen Zeitraum abgeschlossen wird. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Möglichkeit von Sondertilgungen. Wenn dieses Recht im Vertrag eingeräumt wird, schlägt sich dies negativ auf den Zinssatz aus, weil aufgrund einer früheren und schnelleren Tilgung der Bank in den darauffolgenden Jahren Einkünfte entgehen.

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