Neufinanzierung

Unter einer Neufinanzierung versteht man im Finanzwesen, anders als bei einer Anschlussfinanzierung, einen Kredit, ein Darlehen oder eine Hypothek, die ausschließlich dem erstmaligen Erwerb oder Bau einer Immobilie dienen. Zudem grenzt sich eine Neufinanzierung dahingehend von anderen Finanzierungsarten ab, dass sie durch die Kombination mit den vorliegenden Eigenmitteln, die der Kreditnehmer mitbringt, die Kosten der vorliegenden Investition komplett und daher zu 100 Prozent deckt. Neufinanzierungen sind jedoch gerade deshalb und aufgrund ihres nicht selten großen Entleihvolumens mit einer großen finanziellen Belastung des Schuldners und mit recht langen Tilgungsdauern verbunden.

Natürlich variieren diese je nach Kredithöhe und Zinsniveau stark voneinander – besonders dann, wenn das Zinsniveau recht niedrig ist, sind deutlich längere Laufzeiten gefragt. Des Weiteren unterschieden sich die Arten der Neufinanzierungen nach der Höhe des Kreditvolumens und nach der Restschuld, die nach der vereinbarten Tilgung eventuell noch verbleibt. Denn je nachdem, für welche Art von Kredit oder Darlehen man sich beim Vertragsabschluss entschieden hat, ist am Laufzeitende die gesamte Schuld getilgt oder nicht. Liegt noch eine Restschuld vor, wird diese durch eine Anschlussfinanzierung getilgt oder abgelöst. Eine weitere Rolle spielen bei der Neufinanzierung aber auch die Zinsbindung, die im Vertrag vereinbart wurde und der genaue Beleihungsauslauf, der detailliert angibt, welcher Wertanteil an der zu finanzierenden Immobile aus der Entleihe und aus dem Eigenanteil besteht.

Zinsbindung, Cap und mehr – Kosten einer Neufinanzierung

Eventuelle Zinsbindungen ermöglichen es den Kreditnehmern, die Zinsen des Kredits oder des Darlehens für einen bestimmten Zeitraum oder für die gesamte Laufzeit festzusetzen. Dadurch lässt sich das Risiko von eventuellen Zinsanstiegen, wie es bei Schwankungen der Fall ist, weitgehend vermeiden – allerdings schließen diese auch eine Zinsanpassung bei Zinssenkungen aus. Dennoch sind Zinsfestschreibungen bei größeren Neufinanzierungen sehr gefragt, auch wenn diese hinzukommend mit höheren Kosten verbunden sind. Allerdings spricht für eine Zinsfestschreibung vor allem der Schutz in der sensiblen Anfangsphase der Finanzierung, in welcher noch der größte Teil der Tilgung aus den Zinszahlungen besteht. Denn unkalkulierbare Kostensteigerungen durch einen drastischen Anstieg der Zinsen können Kreditnehmer zu diesem Zeitpunkt finanziell schnell zu stark belasten.

Jedoch kann auch ein sogenanntes Cap vereinbart werden, welches den Zinssatz des Kredits oder Darlehens für einen festgelegten Zeitraum oder wahlweise für die gesamte Laufzeit auf einen bestimmten Zinssatz begrenzt. So lassen sich allzu kritische finanzielle Belastungen ausschließen, ohne gänzlich auf positive Zinsentwicklungen am Markt verzichten zu müssen. Jedoch grenzt ein vertraglich vereinbartes Cap die Höhe der Zinsen sowohl nach oben als auch nach unten ein. So lässt sich vermeiden, dass der Kreditnehmer mit zu hohen Zahlungen zu kämpfen hat, der Kreditgeber sichert mit der vereinbarten Mindesthöhe der Zinsen jedoch auch seinen „Verdienst“. Der sogenannte Beleihungsauslauf spielt hingegen bei der Bemessung des Zinssatzes eine große Bedeutung. Hier erheben die meisten Kreditinstitute und Banken variable Aufschläge auf den Zins der Neufinanzierung: allerdings nur, wenn der Auslauf der Beleihung einen Wert von 60 Prozent, und somit etwa 54 Prozent des Verkehrswertes des mit dem Kredit oder dem Darlehen finanzierten Objektes, übersteigt. Allerdings setzen die meisten Banken bei größeren Entleihen bereits einen Beleihungsauslauf von mindestens 60 bis 80 Prozent voraus, wenn es um die Frage geht, ob das Darlehen bewilligt wird oder nicht.

Neufinanzierung ist nicht gleich Neufinanzierung

Natürlich weisen die meisten Banken und Kreditinstitute für fast alle Finanzierungsfälle den passenden Kredit oder das passende Darlehen vor. Dennoch sollte man sich vor allem bei einer höheren und drastischeren Belastung, wie es eine Neufinanzierung darstellt, etwas Zeit für die Suche nach dem passenden Kreditvertrag und Kreditgeber nehmen. Auch im Immobilienkreditbereich wird immer wieder mit dem einen oder anderen Schnäppchen geworben. Fakt ist jedoch, dass nur die wenigsten Kreditnehmer die Anforderungen erfüllen, die an ihre Kreditfähig- und Kreditwürdigkeit gestellt werden, um von diesen speziellen Konditionen profitieren zu können. Diese „Schnäppchen“ setzen nämlich meistens voraus, dass der mitgebrachte Eigenanteil für die gesamte Finanzierung mindestens 50 Prozent der kompletten Neufinanzierungssumme deckt. Umso geringer der Eigenanteil ist, umso höher werden bei diesen Angeboten die Aufpreise. Deshalb ist es meistens ratsam, sich bei der Neufinanzierung ein unabhängiges Angebot erstellen zu lassen – und das bestenfalls von mehreren Kreditinstituten und Banken.

Experten empfehlen übrigens, dass beim Wunsch einer Neufinanzierung mindestens 20 Prozent des benötigten Kapitals als Eigenkapital vorhanden sein sollten. Nur so lässt sich das Ausfallrisiko so weit eingrenzen, dass die Konditionen (etwa die Zinsen und die Laufzeit) attraktiv und tragbar bleiben. Die durchschnittliche Laufzeit einer mittelgroßen Neufinanzierung beträgt hingegen anhand zahlreicher Expertenmeinungen mehr als zehn Jahre. Diese Laufzeit sollte man im Hinterkopf behalten, wenn man sich vorschnell auf ein bestimmtes Kreditangebot einlässt und mit dem Gedanken spielt, dass man dieses immer noch Auslösen kann, wenn sich doch noch ein attraktiveres Angebot eröffnen sollte. Genau das wollen die meisten Kreditgeber bei profitablen Neufinanzierungen nämlich so gut es geht vermeiden – und das bewerkstelligen sie mit hohen zusätzlichen Kosten, wenn man den abgeschlossenen Vertrag außerhalb der vertraglich vereinbarten Sondertilgungsfristen (die meistens erst ab zehn Jahren Laufzeit anfallen) tilgen möchte. Der Grund ist der Zinsertrag, der den Kreditinstituten und Banken bei einem vorzeitig ausgelösten Darlehens- oder Kreditvertrag entgeht. Hier schafft jedoch eine möglichst große Flexibilität im Vertragsrahmen Abhilfe.

Neubau oder Direktkauf: Was soll es sein?

Zudem sollte man bei einer Neufinanzierung zwischen den Fällen eines Neubaus oder eines Direktkaufs unterscheiden, wie es beispielsweise bei einer fertiggestellten Immobilie der Fall ist. Denn während man eine bereits fertiggestellte Immobilie direkt bezahlen muss und ein eventuell eingeplantes Restvolumen der Finanzierung für die Renovierung und Sanierung einsetzt, fallen die Kosten bei einem Neubau nicht auf einmal an. Die gesamte Kreditsumme direkt zum Bauanfang zu fordern wäre für den Kreditnehmer wirtschaftlich aber wenig sinnvoll, da dieser die Zinsen ab dem Zeitpunkt der erstmaligen Bereitstellung zahlen müsste. Für diesen Fall kann man sich für eine Neufinanzierung entscheiden, die nicht auf einmal ausgezahlt wird, sondern vom Schuldner nach und nach abgerufen werden kann. In diesem Fall darf und sollte man aber keinesfalls nur auf den Effektivzins achten, der im Vertrag festgelegt wurde, auch wenn dieser augenscheinlich sinkt. Denn in der Regel verlangen Banken zusätzlich zu den übergreifenden Zinsen noch Bereitstellungszinsen, die nur bedingt und in den seltensten Fällen in den angepriesenen Vertragskonditionen und Zinsbeträgen enthalten sind.