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Nachfinanzierung

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Eine Nachfinanzierung wird immer dann erforderlich, wenn die im Voraus geplanten Kosten nicht dem ursprünglichen Finanzierungsbetrag entsprechen. Das ist meistens dann der Fall, wenn man sich beispielsweise bei einem Baukredit verkalkuliert hat und das Bauvorhaben letztendlich doch höhere Mittel verschlingt als erwartet. Das Problem ist hier in Folge meistens, dass der ursprünglich abgeschlossene Kreditbetrag die Kosten nicht mehr deckt und eine weitere Finanzierung erforderlich wird, um diese abdecken zu können. Eine Nachfinanzierung kommt übrigens besonders oft im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung vor, da die tatsächlichen Endkosten die vorab einkalkulierten Mittel nicht selten übersteigen. Deshalb ist eine falsche Kalkulation der Ausgaben einer der häufigsten Gründe für die Notwendigkeit einer Nachfinanzierung. Weitere Gründe können aber auch eine minimale bis drastische Verzögerung des Baufortschritts oder ein anderweitiger und unvorhergesehener Anstieg der Kosten sein.

Von einer Nachfinanzierung spricht man übrigens in der Fachsprache, weil sich die Notwendigkeit einer solchen meistens erst im Laufe des Bauvorhabens bemerkbar macht – und demnach oft lange, nachdem ein erster Kredit oder ein Darlehen beantragt und bewilligt wurde. Allerdings stellt die Nachfinanzierung oftmals ein Problem dar und es ist keinesfalls so leicht, wie man oft denkt, einen entsprechenden Zuschlag von der zuständigen Kreditbank zu erhalten. Dennoch ist es mehr als nur empfehlenswert, sich auch bei der Nachfinanzierung unbedingt an diese zu wenden – wobei dem Kreditnehmer hier meistens gar keine andere Wahl bleibt, da die meisten Kreditgeber keine unabhängige Nachfinanzierung bewilligen werden. Davon, ein anderes Kreditinstitut im Fall der Nachfinanzierung anzusprechen, kann man also eigentlich direkt absehen und so wertvolle Zeit sparen.

Was eine Nachfinanzierung notwendig macht

Im Fall einer notwendigen Nachfinanzierung gilt das Bauvorhaben erst einmal als fehlgeschlagen. Aber da alle bisher entliehenen Kosten bereits in dem unfertigen Eigenheim stecken, welches grundlegend durch die Bank als Sicherheit gesehen wird, kommt das Problem der fehlenden Sicherheiten auf. Denn meistens ist es bei einem Baukredit so, dass bereits alle Sicherheiten und auch Kreditwürdigkeiten durch den ursprünglichen Kredit ausgeschöpft wurden. Anders sieht der Fall natürlich aus, wenn der theoretische Kreditrahmen noch nicht durch das ursprüngliche Kreditvolumen ausgeschöpft wurde – etwa, weil weitere hochwertige Sicherheiten vorgelegt werden können, oder weil das Einkommen hoch genug ist, um auch eine höhere Tilgungssumme zu meistern. Da das aber nur in den seltensten Fällen einer Nachfinanzierung der Fall ist, bangen viele Kreditnehmer bei einer notwendigen Nachfinanzierung erst einmal nicht grundlos um ihr gescheitertes Bauvorhaben. Trotzdem sollte man an dieser Stelle nicht verzagen. Vor allem der Wert des vorweisbaren Baufortschritts kann hier einen entscheidenden Vorteil mit sich bringen.

Oft ist es also so, dass man der Bank oder dem Kreditinstitut beim Bedarf einer Nachfinanzierung keine weiteren Sicherheiten und „Argumente“ vorweisen kann, die für einen höheren Kreditrahmen oder für einen weiteren Kredit sprechen. Dennoch sind Nachfinanzierungen bei Baukrediten alles andere als ungewöhnlich. Der Kreditgeber wird den Antrag auf eine Nachfinanzierung aber dennoch sehr genau prüfen. Dabei wird er nicht nur die neu entstanden Kosten begutachten, sondern auch den vorliegenden Baufortschritt. Dann wird, anhand der Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit des Kreditnehmers, entschieden, ob dem Antrag auf Nachfinanzierung stattgegeben wird oder nicht.

Baukosten zu knapp bemessen, was nun?

Ein weiteres Problem ist bei der Nachfinanzierung, dass diese von der Verbindlichkeit her hinter dem eigentlichen Kredit zurücksteht. Das bedeutet, dass im Fall eines kompletten Scheiterns des Bauvorhabens – und der damit verbundenen Zwangsvollstreckung – erstrangig der eigentliche Kredit abgedeckt wird. Erst wenn dieser komplett abgedeckt ist, was je nach Bauvorhaben und Fortschritt oft nur bedingt der Fall ist, wird letztendlich auch der Betrag der Nachfinanzierung berücksichtigt. Das ist auch der Grund, warum die meisten Kreditgeber beim Antrag auf eine alleinige und reine Nachfinanzierung direkt passen. Das Risiko ist hier einfach zu groß. Aufgrund dieses Risikos überdenkt aber auch das ursprüngliche Kreditinstitut den Antrag auf die Nachfinanzierung ausgiebig – und sie lassen es sich auch durch höhere Zinsen entlohnen. Jedoch sollte man als Bauherr auch wissen, dass dem Kreditgeber stets klar ist, dass ein abgeschlossenes Bauvorhaben immer mehr Wert und daher auch Sicherheit vorweist, als ein Bauvorhaben, welches vor der Vollendung scheitert. Sofern es also für den Kreditgeber vorteilhaft und sinnvoll erscheint, wird es diesem ebenfalls daran liegen, dass es nicht zu einem zu frühen Zeitpunkt zur Zwangsvollstreckung kommt. Dennoch kann man hier nicht pauschalisieren.

Damit der Nachfinanzierung so wenig wie möglich im Wege steht, sollte man daher schnell handeln, wenn klar wird, dass die Baufinanzierung ursprünglich zu knapp bemessen wurde und das gesamte Bauvorhaben kurz vor dem Scheitern steht. Nicht nur, weil die Bearbeitung des Antrags auf eine Nachfinanzierung je nach individueller Situation (auf den Kredit, den Kreditnehmer und das Bauvorhaben bezogen) eventuell etwas Zeit beanspruchen kann. Zeit, in der bereits offene Rechnungen bei den Baufirmen entstehen könnten, die wiederum zu Mahnungen und Co. führen – weitere Unkosten, die man bestmöglich vermeiden sollte, um die Kosten nicht noch weiter in die Höhe zu treiben. Ein rechtzeitiges Handeln ist aber auch enorm wichtig, damit das Bauvorhaben beim Antrag auf eine Nachfinanzierung möglichst gut abschneidet.

Lässt sich eine Nachfinanzierung vermeiden?

Natürlich ist die beste Option immer die, eine Nachfinanzierung durch eine möglichst genaue Kalkulation der Kosten weitgehend auszuschließen. Selbstverständlich lässt sich dies stets nur sehr bedingt bewerkstelligen. Unterstützend können hier jedoch Beratungsgespräche mit einem versierten Architekten des Vertrauens, der das vorliegende Bauvorhaben möglichst realistisch einschätzt. Hier kann man vor allem als unerfahrener Bauherr durch die Erfahrungen punkten, die dieser unbedingt mitbringen sollte. Ein weiterer guter Schritt ist der, nicht nur einen, sondern mehrere Architekten nach den Kosten zu befragen, die man einkalkulieren sollte. Das erscheint im ersten Augenblick zwar teurer als auf den „erstbesten“ Architekten zu vertrauen, kann letztendlich aber ein großes finanzielles Fiasko vermeiden.

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