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Die Immobilienwirtschaft repräsentiert einen wichtigen Teil der Gesamtwirtschaft. Dem entsprechend groß ist der Einfluss der Immobilienkonjunktur auf die übrigen Bereiche der Wirtschaft. Die Verfügbarkeit von Immobilienkrediten ist deshalb ein entscheidender Faktor, nicht nur für die Entwicklung der Immobilien Wirtschaft, sondern auch für das gesamte wirtschaftliche Umfeld. Um eine Immobilie kaufen zu können, benötigen die meisten Erwerber von Immobilien einen Kredit zur Finanzierung. Das Geschäft mit Immobilienkrediten ist auch deshalb eins der größten Segmente der Finanzwirtschaft. Entsprechend zahlreich sind die Finanzierungsangebote und Kreditinstitute mit speziellen Erfahrungen auf dem Gebiet der Immobilienkredite.

Immobilienkredite und ihre Finanziere

Ein Immobilienkredit kann zur Finanzierung verschiedener Immobiliengeschäfte dienen. Es kann sich um den Kauf eines Grundstücks handeln auf dem zum Beispiel ein Neubau entstehen soll, der Immobilienkredit kann jedoch auch für den Kauf einer bestehenden Immobilie mit vorhandenem Gebäude eingesetzt werden. Häufig wird ein Immobilienkredit auch dazu genutzt, eine bestehende, bereits im Eigentum befindliche Immobilie umzubauen. Dieser Fall ist besonders häufig geworden, seitdem zahlreiche ökologisch und ökonomisch wirksame Maßnahmen zur Gebäudesanierung durch neue Gesetze zwingend vorgeschrieben bzw. aus wirtschaftlichen Gründen zum Beispiel zur Reduzierung des Aufwandes für Heizenergie durchgeführt werden.
Die Motive, aus denen der Erwerb einer Immobilie angestrebt wird, haben nicht nur Einfluss auf Wahl des passenden Objektes in der richtigen Lage. Auch auf die Art der Finanzierung hat das unter Optimierungsgesichtspunkten großen Einfluss. Um eine sichere, rentable Kapitalanlage zu realisieren bedarf es anderer Finanzierungskonzepte als beim Erwerb eines selbst genutzten Einfamilienhauses. Typische Institutionen, die sich auf Immobilienfinanzierungen spezialisiert haben, sind Kreditgeber wie Banken, Sparkassen und Bausparkassen. Förderinstitutionen der Länder bzw. des Bundes spielen zwar eine Sonderrolle, sind jedoch grundsätzlich auch auf bestimmte Arten der öffentlich geförderten Immobilienkredite spezialisiert. Auch zahlreiche Kreditvermittler sind im Markt für Immobilien als Finanzierer tätig und spielen oft wichtige Rolle besonders bei der Beschaffung von Immobilienfinanzierungen, indem sie Kreditgeber und Kreditnehmer zusammen bringen. Der Markt für Immobilienkredite ist sehr umkämpft. Der Immobilienkäufer mit Kreditbedarf kann deshalb den Wettbewerb zwischen den verschiedenen Kreditanbietern nutzen, um aus jeweils besonders günstigen Angeboten für deinen Immobilienkredit auswählen zu können.

Die Immobilie als Kreditsicherheit

Aus Sicht der Kreditgeber ist die Sicherheit eines Immobilienkredits deshalb besonders hoch. Immobilien können ihrer Natur nach nicht einfach weggeschafft, gestohlen oder versteckt werden. Hinzu kommt, dass sie keine (wie bei Grundstücken) oder nur sehr niedrige Abschreibungsraten (wie Gebäude) haben und ihren Wert deshalb auch langfristig relativ sicher erhalten bleibt, bzw. der Wert sogar noch zunimmt. Sind dann noch Grundpfandrechte zu Gunsten des Kreditgebers eingetragen, kann der Kreditgeber mit hoher Sicherheit davon ausgehen, in jedem Fall das für einen Immobilienkredit eingesetzte Kapital zurück zu erhalten. Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken werden zur Absicherung von Immobilienkrediten von den meisten Kreditgebern verlangt. Grundschulden und Hypotheken sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Mit einem Grundschuld besicherten Immobilienkredit ist man in der Regel flexibler, als mit einer Hypothek. Der Gesetzgeber bietet zwar eigentlich die Grundschuld nur als Variante der Hypothek an, die meisten Kreditgeber und -nehmer bevorzugen jedoch wegen der größeren Flexibilität die Grundschuld vor der Hypothek als Sicherheit für einen Immobilienkredit. Weitere Flexibilität für eine Immobilienfinanzierung gibt es durch die Möglichkeit, mehrere Darlehen durch die grundbuchliche Eintragung von Hypotheken oder Grundschulden abzusichern. Bei mehreren solchen Immobilienkrediten, besonders wenn sie von unterschiedlichen Kreditgebern kommen, entscheidet eine klare Rangfolge über die Verteilung der Ansprüche der Kreditgeber untereinander.

Wenn eine Immobilie besonders werthaltig ist, bedeutet das für die Immobilienfinanzierung auch eine erhöhte Sicherheit sowohl für den Kreditgeber, als auch den Kreditnehmer. Der Kreditgeber kann zum Beispiel einen verringerten Eigenkapitalanteil des Kreditnehmers erlauben oder auch wegen verminderter Risiken den Zinssatz senken. Der Kreditnehmer hat dann geringere Finanzierungskosten und kann sich im Notfall auch darauf verlassen, die erworbene Immobilie zu einem angemessenen Preis und ohne große Probleme wieder veräußern zu können. Wegen dieser langfristig stabilen Sicherheit, ist die Laufzeit von Immobilienkrediten relativ lang. Wenn die laufende Tilgung eines Immobilienkredites über eine lange Laufzeit möglich ist verringern sich die laufenden Tilgungsraten im Vergleich zu Tilgungsraten innerhalb kürzerer Finanzierungszeiträume. Deshalb wird es überhaupt erst möglich, auch eine große Finanzierungssumme aus vergleichsweise relativ kleinen Einkommen zu bedienen.

Zinsen unter dem Aspekt der Immobilienfinanzierung

Für einen Immobilienkredit hat man als Kreditnehmer die Auswahl zwischen Zinszahlungen auf einer festen, zum Beispiel monatlichen Basis oder einem variablen Zinssatz. Bei einem Festzinsdarlehen wird neben einem festen Zinssatz auch die so genannte Zinsbindungsfrist vereinbart. Nur innerhalb dieser Frist bleibt der Zinssatz stabile und ändert sich erst nach dem Auslaufen der Bindungsfrist. Entscheidet man sich für ein Festzinsdarlehen, sollte sich frühzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern, die nach dem Auslaufen der Festzinszinsphase neu vereinbart werden muss. Festzinsdarlehen sind bei Kreditnehmern meistens dann besonders beliebt, wenn bei Abschluss der Kredit Vereinbarung ein günstiges Zinsniveau herrscht. Durch eine Festzinsvereinbarung wird dieser günstige Zinssatz dann über einen längeren Zeitraum abgesichert. Anders verhält es sich, wenn sinkende Zinssätze im Geldmarkt und zur Immobilienfinanzierung erwartet werden. Wird dann ein variabler Zinssatz vereinbart, kann der Kreditnehmer von fallenden Zinssätzen profitieren.

Staatliche gewährte Vorteile bei der Immobilienfinanzierung

Im Zusammenhang mit Immobilienkrediten ist es dem Kreditnehmer durchaus möglich, durch Ausnutzung öffentlicher Hilfe oder steuerlicher Vergünstigungen zusätzliche finanzielle Vorteile zu ziehen. Förderkredite zur Immobilienfinanzierung sind Darlehen, die staatlich gefördert werden. Die staatliche Förderung kann dabei sowohl aus günstigen Konditionen hinsichtlich der erforderlichen Sicherheiten, als auch einer vorteilhaften Laufzeit und nicht zuletzt aus besonders niedrigen Zinsen unterhalb der am freien Geldmarkt üblichen Werte besteht. Es gibt verschiedene steuerliche Aspekte, die eine Immobilienfinanzierung als günstige Alternative zu anderen Finanzierungsformen zu nutzen. So kann es auch für Eigenkapital starke Käufer im Bereich vorteilhaft sein, den Erwerb gewerblicher Immobilien oder den Immobilienerwerb zur Kapitalanlage teilweise oder ganz mit Krediten zu finanzieren. Die entstehenden Kosten können steuerlich geltend gemacht werden und das frei bleibende Eigenkapital kann möglicherweise anderweitig wirtschaftlich günstiger eingesetzt werden. Das gilt besonders für Fälle, bei denen man im gewerblichen Bereich Zins verbilligte Immobiliendarlehen oder Subventionen zu den Kosten für den Erwerb bzw. Bau einer Immobilie in Anspruch nehmen kann. Gute Planung ist besonders dann erforderlich, wenn man für die Immobilien Finanzierung auch öffentliche Hilfen in Anspruch nehmen will. Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung zählen nicht nur die Gesetze des Geldmarktgeschäfts zur Finanzierung von Immobilien. Ebenfalls notwendig sind dann genaue Kenntnisse von Fördervorschriften und Abwicklungsdetails.

Besondere Abwicklungsregeln bei Immobilienkrediten

Da eine Immobilien Finanzierung fast immer relativ große Summen erfordert hat auch die Abwicklung eines Immobilienkredits besondere Regeln, die der Gesetzgeber vorgegeben hat. Hinzu kommt die besonders langfristige Kooperation zwischen Kreditnehmer und -geber, weshalb Immobilienfinanzierungen in Deutschland zahlreichen besonderen Regeln der Abwicklung unterliegen. Diese Regeln gelten für alle Beteiligten, also nicht nur zum Beispiel zwischen Verkäufer und Erwerber einer Immobilie, sondern auch zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer. In jedem Fall müssen nicht nur der Immobilienerwerb und die für einen Immobilienkredit notwendige Bestellung von Grundpfandrechten immer durch einen Notar beurkundet werden. Der Gesetzgeber hat zum Beispiel für Baufinanzierung von privaten Bauherren oder Erwerbern viele Vorschriften für den Verbraucherschutz erlassen. Dazu gehört ein Widerrufsrecht, auf das der private Kreditnehmer ausdrücklich hingewiesen werden muss und durch das Risikobegrenzungsgesetz ist der Kreditnehmer gegen zu schnelle Kündigung eines Immobilienkredits geschützt, wenn er zum Beispiel mit Kreditraten in Rückstand gerät.

Besonders für den privaten Immobilienkäufer gilt auch deshalb, möglichst umfangreiche Beratung für die richtige Konzeption einer Immobilienfinanzierung in Anspruch zu nehmen. Deshalb ist bei der Auswahl von Finanzierungspartnern nicht nur auf günstige Kreditkonditionen zu achten, auch die Beratungs- und Betreuungsqualität des Finanzierungspartners spielt für eine solide Immobilienfinanzierung eine ganz wesentliche Rolle.

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