Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung wird in der Regel über eine private Immobilienfinanzierung gewährleistet, wenn die Immobilie vorwiegend als Eigenheim genutzt werden soll. Dazu zählen in erster Linie Einfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Doch auch innerhalb der privaten Immobilienfinanzierung unterscheiden Kreditinstitute noch einmal in Eigennutzerfinanzierung und Kapitalanlegerfinanzierung. Die Eigennutzerfinanzierung ist dabei für Kreditnehmer gedacht, die ihre Immobilie selbst nutzen. Falls die Immobilie vermietet werden soll, handelt es sich um eine Eigennutzerfinanzierung. Dadurch können auch Selbstständige mit angemeldetem Gewerbe oder auch Freiberufler eine private Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen. Voraussetzung dazu ist allerdings, dass die Immobilie nicht zum Betriebsvermögen gehört. Um die Chancen auf eine private Immobilienfinanzierung zu erhöhen, kann Eigenkapital von Vorteil sein.

Dazu gehören Bank- sowie Sparguthaben, Wertpapiere, die verkäuflich sind und Fremddarlehen von anderen Banken, Freunden oder der Familie. Zudem können auch staatliche Forderungen zum Einsatz kommen. So ist beispielsweise der Wohnriester speziell zu diesem Zweck eingeführt worden. Aber auch die Arbeitnehmerzulage oder Kredite der KfW-Bank kommen zum Einsatz. Fremdkapital können Antragsteller bei unterschiedlichen Institutionen bekommen. Banken und Bausparkassen sind dabei sicherlich die ersten Ansprechpartner. Aber auch Landesförderinstitute und die Kreditanstalt für Wiederaufbau bieten passende Angebote. Hinzu kommen Versicherungsgesellschaften, die Kredite vergeben. Diese Institutionen haben alle eine Zulassung per Kreditwesengesetz, sodass sie berechtigt sind gewerblich Darlehen zu vergeben. In Deutschland sind derzeit 791 Milliarden Euro als Darlehen vergeben, um Immobilien zu erwerben. Wer von den genannten Möglichkeiten keine in Anspruch nehmen kann, hat immer noch die Möglichkeit sich von seinem Arbeitgeber als sogenanntes Mitarbeiterdarlehen einen Kredit zu bekommen. Wer ein Darlehen zu einer privaten Immobilienfinanzierung aufnimmt, muss immer auch ein Grundpfandrecht in Kauf nehmen. Dies wird als Buchgrundschuld eingetragen. Die Immobilienfinanzierung hat für den Kreditgeber sehr geringe Risiken, denn die Grundschuld, die auch als Hypothek bezeichnet wird, sichert das Kapital ab, falls der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann. Die Immobilie als Sicherheit wird dann im Fall eines Falles verwertet, indem eine Zwangsversteigerung stattfindet. Damit kann dann in den meisten Fällen die Restschuld beglichen werden. Daneben existieren immer auch die Anpassungen der Immobilienpreise im Laufe der Zeit. Gerade für fremdfinanzierte Immobilien ist ein Absinken der Immobilienpreise nachteilig, denn dadurch sinken auch der Vermögenswert der Immobilie und damit die Vermögensituation des Darlehensnehmers. Sollte der Wert soweit fallen, dass er unter der Restschuld liegt, werden zusätzliche Sicherheiten notwendig, um den Darlehensgeber zu beruhigen. Fällt der Beleihungswert unter die Restschuld, kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern. Erfolgt dies nicht, kann der Darlehensgeber auch den bestehenden Vertrag mit sofortiger Wirkung kundigen und die Immobilie wird zwangsversteigert. Um seine Immobilie zu schützen, hat der Kreditnehmer nur noch die Möglichkeit einen anderen Geldgeber zu finden, der den bestehenden Vertrag übernimmt. Auch die Rückzahlung der Immobilienfinanzierung ist strengstens geregelt. Dabei ist vor allem der Rückzahlungszeitraum sehr genau festgelegt. Bis dahin müssen sowohl Zinsen und Tilgung in Form von Raten zurückgeführt werden. Zu diesem Zweck wird von den Kreditgebern sehr häufig die Form des Annuitätendarlehens gewählt. Die Besonderheit dieses Darlehens besteht darin, dass die Tilgung sofort in das Darlehen einfließt und damit die Zinsen im Laufe der Zeit immer weiter reduziert. Häufig finden sich in Deutschland Laufzeiten von 5, 10 oder 15 Jahren, sodass das Annuitätendarlehen nicht über den kompletten Zeitraum der Darlehenstilgung abgeschlossen wird. Je länger die Laufzeit, desto höher sind auch die Zinsen. Gleichzeitig reduziert sich aber auch das Risiko, dass das Zinsniveau ansteigt. Immer besteht jedoch auch die Möglichkeit einer Tilgungsaussetzung, falls finanzielle Engpasse auftreten. Dann müssen nur die Zinsen bezahlt werden. Die ausgesetzte Tilgung wird dann zu einem Tilgungssurrogat addiert. Dort finden sich alle gezahlten Tilgungsanteile, die dort angespart werden. Geht das Darlehen auf das Ende seiner Laufzeit zu, wird es zur Ruckzahlung des Darlehens verwendet. In diesen Spartopf des Tilgungssurrogates können auch liquidierbare Investmentfonds, Kapitallebensversicherungen oder Rentenversicherungen eingezahlt werden. Alternativ kann das Darlehen einer Immobilie auch durch ein Bauspardarlehen zurückgezahlt werden. Zum Zeitpunkt der Zuteilung gestaltet sich ein solches Darlehen genauso wie das Annuitätendarlehen und übernimmt somit dieselben Funktionen. Bei neuen Bausparbeiträgen hingegen muss eine Vorfinanzierung erfolgen, sodass die gesamte Summe bis zur Zuteilung bereit steht. Bei diesem Modell wird der Tilgungsanteil sofort in den Bausparvertrag geleitet, sodass eine Ansparung bis zum Laufzeitende stattfinden kann. Die Zinsen werden dabei auf die komplette vorfinanzierte Summe berechnet.

Die Immobilienfinanzierung als Investition

Viele Menschen kaufen Immobilien, um eine stabile Investition zu haben. Genauso wie eine Immobilie eine Vermögenswertsteigerung erfahren kann, so kann sie aber auch zu einem Verlust fuhren. Bei einer solchen Investitionsentscheidung sollten immer die Vor- und Nachteile eines Immobilienkaufs abgewogen werden. Als vorteilhaft erweisen sich insbesondere die Mietersparnis durch Eigennutzung und die Wertsteigerung der Immobilie. Nachteilig gestalten sich die Kreditkosten, Wertverluste sowie Instandhaltungskosten. Faktoren, die eine Immobilie als Investition attraktiv machen, sind unter anderem die Gewinne, welche über den üblichen Renditen des Marktes liegen. Verantwortlich für dieselben ist in erster Linie die Lage der Immobilie. Beliebte Regionen verzeichnen dabei sowohl bei den Mieten als auch bei der Wertsteigerung der Immobilien immer einen Aufwärtstrend. Zudem ergibt sich aus der Preissteigerung eine steuerfreie Veräußerungsmöglichkeit. Somit stellt sich eine Immobilie auch in diesem Bereich als lohnenswertere Anlage heraus als beispielsweise Aktien, die beim Wiederverkauf Kosten verursachen. Weiterhin ist eine Investition in Immobilien eine gute Möglichkeit sich gegen die Inflation zu schützen. Sobald die Preise steigen, haben die Darlehensnehmer für Immobilienfinanzierungen den Vorteil von geringen Zinssätzen. Ursache dafür ist die Abnahme des Wertes der Schulden durch die Inflation. Hierbei eignen sich insbesondere langfristige Laufzeiten bemerkbar, bei denen die Kreditzinsen festgeschrieben sind. Trotzdem ist der Kauf einer Immobilie nicht immer eine hundertprozentige Sicherheit, denn in schlechten Zeiten können auch durch schlechte Zustande oder Veränderungen der Region Mieteinnahmen ausbleiben und somit den Gewinn erheblich schmälern oder sogar in einen Verlust umwandeln. Damit kann dann auch die Verzinsung des Kapitals nicht erreicht werden. Insbesondere bei Leerstanden kommen Extrakosten durch das Halten der Immobilie zustande. Auch ein Wiederverkauf der Immobilie führt in solchen Fällen zu einem Verlust von Kapital. Im Falle eines Abschlusses der Immobilienfinanzierung müssen die Verbraucherschutzvorschriften berücksichtigt werden. Der Immobiliardarlehensvertrag unterliegt dabei bestimmten Verbraucherschutzrechten. Dazu gehört auch das Widerrufsrecht, das auch im Beratungsgespräch erwähnt werden muss. Ein Schutz besteht auch für Fälle, in denen ein Kreditnehmer seine Raten nicht zeitig zahlen kann. Dagegen dass die Bank zu früh kündigt, gilt seit dem Jahr 2008 das Risikobegrenzungsgesetz. Danach ist eine Kreditkündigung erst nach einem Ratenrückstand von 2,5 % möglich. Wer beispielsweise ein Baudarlehen zu 5 % Zinsen und einer Tilgung von 1 % aufgenommen hat, kann in der Regel bis zu fünf Monate seine Zahlung aussetzen, ohne dass die Bank ihm kundigen kann. Damit sind jedoch auch die Chancen eines Kreditverkaufs erheblich eingeschränkt worden.

Die steuerliche Behandlung einer Immobilienfinanzierung

Wie bei jeder Investition und bei jedem Kredit sind auch bei der Immobilienfinanzierung steuerliche Aspekte zu beachten. Gerade der nationale Markt ist durch die Steuern geprägt. Das Steuerrecht sieht die Zinsen, die für eine Immobilienfinanzierung aufgebracht werden als steuermindernd an. Deshalb werden Kreditnehmer relativ wenig Eigenkapital einsetzen. Unterscheide in der steuerlichen Absetzbarkeit entstehen durch die Nutzung der Immobilie. Wird sie vermietet, fallen Einkommenssteuern an. Dann können aber auch die Zinsen anteilig als Werbungskosten abgezogen werden. Wer an Angehörige vermietet, kann die Miete auf 66 Prozent mindern, wobei die ortsübliche Miete als Basis herangezogen wird. Trotzdem bleibt die gleiche Steuerbehandlung bestehen.