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Hypothekenzinsen

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Für die private Finanzierung eines Eigenheims bilden Hypothekendarlehen einen wichtigen Baustein. Dabei wird dieser Kredit durch ein Grundpfandrecht auf eine Immobilie besichert. Der Kreditnehmer tritt sein Recht auf die Immobile an den Kreditgeber ab. Dadurch kann dieser sich die nötige Sicherheit über den Kreditrahmen verschaffen. Dabei können alle Kreditinstitute der EU, Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften infrage kommen. Für die Inanspruchnahme eines im Grundbuch abgesicherten Hypothekendarlehens fallen Entgelte auf die Darlehenssumme an. Diese Zinsen werden Hypothekenzins genannt. Dabei wird der Hypothekenzins als kostendeckender Aufschlag auf die verliehene Grundschuld aufgesetzt und in das Grundbuch eingetragen. Wird das Pfandrecht in Anspruch genommen, haftet dieses auch neben der Grundschuld für die angefallenen Zinsen.

Zusammensetzung und Einflüsse

Zum einen setzen sich Hypothekenzinsen aus den Geldbeschaffungskosten der Bank zusammen. Die Höhe der Kosten wird maßgeblich von der Entwicklung der Pfandbriefkurve beeinflusst. Die Pfandbriefkurve gibt einen Überblick über die Refinanzierungskosten der Banken. Diese wird an jedem Börsentag vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht.
Zum anderen Teil fließt die laufende Marge der Bank in den Zinsbetrag ein. Die Marge wird aus dem Gewinn und der Kostendeckung der Bank errechnet. Des Weiteren spielt für die Hypothekenzinsentwicklung der Leitzins der Europäischen Zentralbank eine indirekte Rolle. Der Leitzins bestimmt, zu welchen Konditionen sich Geldinstitute bei der EZB refinanzieren können. Daneben spielt noch die Inflation eine wichtige Rolle. Denn diese führt zu einer allgemeinen Preissteigerung und somit auch zu einem höheren Hypothekenzins.

Zinsarten bei Hypothekendarlehen

Bei einem Hypothekendarlehen hat der Kreditnehmer die Auswahl zwischen einer Festzinshypothek und einer Hypothek mit variablem Zins. Bei einer festen Zinsbindung wird für einen vorher definierten Zeitraum ein fester Zins vereinbart und festgeschrieben. In manchen Fällen kann der Zins auch über die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben werden. Der Vorteil eines festen Zinssatzes ist die genaue Übersicht der Darlehensbelastung über die gesamte Laufzeit. Nachteilig kann sich eine Absenkung des Zinsniveaus erweisen, wenn das Darlehen in Zeiten eines hohen Zinsniveaus abgeschlossen wurde. Um diesen Nachteil auszugleichen, kann auch der variable Zins (Zinsgleitklausel) zur Anwendung kommen. Bei dieser Form der Zinsfestsetzung, wird der Nominalzins an die Preisentwicklung eines Rohstoffes (z. B. Gold), Entwicklung eines Preisindex (z. B. VPI) oder an einem Referenzzinssatz (z. B. LIBOR) gebunden. Vorteil ist die Entkopplung vom Zinsänderungsrisiko. Durch die Bindung an eine der genannten Größen wird zu einem vertraglich festgelegten Stichtag eine automatische Anpassung des Nominalzinses vorgenommen.

Darlehensarten und Auswirkung auf die Zinstilgung

Als häufigste Darlehensart kommt das Annuitätendarlehen zum Einsatz. In erster Linie wird dies von Bausparkassen, Hypothekenbanken und Versicherungen eingesetzt. Allerdings kann auch bei der Hausbank ein Annuitätendarlehen vereinbart werden. Bei diesem Darlehen setzt sich die monatliche Rate (Annuität) aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld beglichen wird, verringert sich die Zinslast zugunsten des Tilgungsanteils. Somit ist am Ende der Laufzeit die Darlehensschuld getilgt.

In Deutschland ist die üblichste Vorgehensweise eine vorherige Festsetzung des Zinssatzes über eine festgelegte Laufzeit. Üblicherweise findet eine langfristige Bindung von 5 bis 15 Jahren statt. Danach kann der Darlehensvertrag aufgelöst und ein neuer Zinssatz vereinbart werden. Vorteilig wirkt sich hier auch eine hohe Inflationsrate aus, da in fortschreitendem Rückzahlungszustand, der Kredit mit wertloserem Geld zurückgezahlt wird. Alternativ kann die Zinsgleitklausel angewendet werden und der Zinssatz in Abhängigkeit eines Index regelmäßig aktualisiert werden.
Eine weitere Möglichkeit für ein Hypothekendarlehen ist das Tilgungsdarlehen. Bei diesem Darlehen wird über die feste Laufzeit eine lineare Tilgung vereinbart. Die Rückzahlungsleistung setzt sich aus der vereinbarten gleichbleibenden Rate und der auf die Restschuld fälligen Zinsen zusammen und wird zu festgesetzten Zeitpunkten vereinbart. Vorteil ist eine stärkere Verringerung der Zinslast, da die Restschuld schneller getilgt wird, als bei einem Annuitätendarlehen. Der Nachteil eines Tilgungsdarlehens ist die anfänglich hohe monatliche Belastung des Kreditnehmers.
Ist sich der Kreditnehmer aber nicht über seine langfristige berufliche Entwicklung klar, kann diese Darlehensart von Vorteil sein, da im späten Verlauf der Tilgung die monatlichen Abschläge sehr gering sein können.

Konditionen von Hypothekenzinsen

Zwar sind Hypothekendarlehen sehr günstig im Vergleich zu anderen Kreditarten, wie z. B. Dispo-, Raten- und Verfügungskredite, allerdings muss der Kunde sich zwischen einer Vielzahl von Anbietern entscheiden. Die Konditionen können sich massiv unterscheiden und so ist der Kreditnehmer gezwungen, sich mit aktuellen Informationen zu versorgen. Gerade die permanente Änderung der Pfandbriefkurve kann zu täglichen Änderungen der Angebote führen. Ist der Kreditnehmer nicht selbst in der Lage sich mit diesen Änderungen auseinanderzusetzen, sollte er Hilfe in Anspruch nehmen. In erster Linie sollten unabhängige Berater eingesetzt und befragt werden. Dieser kann von mehreren hundert Anbietern das für den Kunden beste Angebot finden und den Kontakt herstellen. Auch eine komplette Abwicklung des gesamten Vorgangs, wie z. B. Analyse der wirtschaftlichen Verhältnisse, Vertragsabschluss und nachhaltige Betreuung, werden angeboten.
Ist der Kunde sehr preisbewusst, kann auch eines der vielen Webportale für einen Vergleich herangezogen werden. Auch bei diesen Anbietern kann aus hunderten Angeboten ausgewählt werden. Jedoch sollte der Kunde davon Abstand nehmen, das erste Angebot seiner Hausbank in Anspruch zu nehmen. Dieses ist sehr selten das beste und günstigste Angebot. Ein Vergleich kann also bares Geld sparen und so den Unterschied zwischen einer erfolgreichen Immobilienfinanzierung oder Inanspruchnahme des Pfandrechtes machen.

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