Hypothekenbanken

Die Hypothekenbank ist eine Bank, deren Geschäftszweck auf der Vergabe von Schuldverschreibungen auf ausschließlich inländische Grundstücke beruht. Ihre Kunden sind Verbraucher, Kommunen, Landes- und Bundesstellen sowie Unternehmen und Anstalten des öffentlichen Rechts. Sie beleihen Grundstücke, und geben aufgrund dieser Schuldverschreibungen Darlehen an ihre Kunden weiter.

Eine kurze Geschichte der Hypothekenbanken

Hypothekenbanken wurden am Anfang des 19. Jahrhunderts gegründet. Der historische Hintergrund lag in der verstärkten Nutzung der vorhandenen Fläche und dem starken Bedürfnis seitens des Staates auf den nationalen Grund eine gewisse Kontrolle ausüben zu können und so ausländische und private Investoren in ihren Geschäftstätigkeiten einzuschränken. Im Zuge der Jahre der Nachkriegszeit und des Wiederaufbaus hatten die Hypothekenbanken einen nicht unbeträchtlichen Anteil am deutschen Wirtschaftswunder und dem starken Wachstum an billigen Neubauten und Sanierungen. Auch konnten mit ihrer Hilfe die ersten Haushaltslöcher zu Beginn der 60iger Jahre schnell geschlossen werden, weswegen Hypothekenbanken in dieser Zeit von der Politik stark bevorzugt wurden. Die Hypothekenbanken haben allerdings in den letzten Jahren stark an Bedeutung verloren und wurden im Jahr 2005 praktisch aufgelöst. In den aktuellen Zeiten der Wohnraumknappheit und der Wirtschaftskrise sollen Hypothekenbanken laut Ansicht vieler Experten wieder eine stärkere Rolle spielen und, wie vormals auch, alleinig für die Beleihung von Grundstücken und Immobilien des Bundes, der Länder und der Kommunen zuständig sein. Auch im Ausland bekommen Hypothekenbanken starken Aufwind, vor allem in Spanien und Griechenland sollen so nationale Immobilienbestände vor privaten Investoren geschützt werden. Starke Gegenstimmen finden sich deswegen bei Vertretern der freien Marktwirtschaft und Lobby-Gruppierungen, die den freien Markt durch dieses Vorgehen eingeschränkt sehen. Aktuell stehen die ehemaligen Geschäfte der Hypothekenbanken unter der Aufsicht der BaFin während sich die restlichen 38 verbliebenen Institute im Verband der deutschen Pfandbriefinstitute zusammengeschlossen haben.

Der Geschäftszweck der Hypothekenbanken im Detail

Eine Hypothek ist gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Paragraphen §1113 ff. geregelt. Sie gehört in das Sachenrecht und kann somit nur auf das Eigentum bezogen werden. Die Schuld kann durch das Eigentum an einem Grundstück, an Wohnungseigentum, aber auch ein Erbbaurechten begründet werden. Der Inhaber der Hypothek kann gegenüber dem Schuldner die Vollstreckung im vollen Umfang fordern. Das bedeutet durch eine Zahlung von Geld, durch Zwangsvollstreckung oder durch Pfändung. Er erhält immer nur die wirklich geschuldete Summe plus Zinsen zurück. Zur Rückzahlung können seitens des Schuldners auch gezogene Leistungen aus dem Grundstück, beispielsweise durch Vermietung und Verpachtung verlangt werden. Gebühren oder anfallende Nebenkosten im Rahmen des Vertrages sind hierbei gesondert zu berechnen. Dies ist der besonderen Schutzwürdigkeit von Wohn- und Baueigentum geschuldet, das den Schuldnern auch anderweitig großzügige Schutzrechte einräumt. So darf beispielsweise der Schuldner zwar persönlich zur Begleichung der Schuld herangezogen werden, allerdings darf kein beliebiges Grundstück seitens der Bank gepfändet oder zwangsvollstreckt werden. Zwar dürfen andere Immobilien und Grundstücke zur Begleichung der Schuld seitens des Schuldners angeboten werden, die Bank hat aber kein aus dem Grunde heraus bestehendes Recht auf den Zugriff. Grundsätzlich ist die persönliche Haftung des Schuldners ein wichtiger Pfeiler der Hypothek. Denn im Gegensatz zur Grundschuld besteht, im abstrakteren juristischen Sprachgebrauch, eine intensivere Verknüpfung zwischen der Hypothek auf das Grundstück und der persönlichen Forderung an den Schuldner. Übersetzt bedeutet das, dass eine Hypothek nur auf ein Grundstück oder eine Immobilie vergeben werden kann. Eine Vergabe bei der die Sicherheit aus einem anderen Sachwert gezogen wird kann also keine Hypothek sein. Dadurch ergibt es sich, dass eine Hypothek zur Begleichung anderer Schulden, aber auch als Sicherheit für Kredite oder Finanzierungen herangezogen werden kann. Praktisch gesehen erhält der Schuldner so einen großen Geldwert, behält aber den Besitz und, zumindest unter Vorbehalt, auch das Eigentum an seiner Immobilie. Bei Unternehmen ist diese Form der Geldbeschaffung deswegen besonders beliebt, kann mit ihr doch relativ leicht ein Bestand an nicht oder wenig liquiden Mitteln auf schnellem Wege ein großes Maß an Liquidität erhalten. Eine Hypothek entsteht, wie alle Rechtsgeschäfte auf Basis eines Vertrags, durch eine Einigung der beteiligten Parteien. Im Gegensatz zu anderen Formen eines Kredits kann eine Hypothek aber übertragen werden. Dieser Fall tritt ein, wenn der Schuldner das beliehene Grundstück veräußert. Aus diesem Grund müssen Hypotheken auch dem jeweiligen Notar mitgeteilt werden, der bei einem Grundstücksverkauf die notwendigen Unterlagen bereitstellt und Urkunden beglaubigt. Der Käufer übernimmt in diesem Fall meistens die Schuld und wird dadurch zum Schuldner. Dementsprechend verringert sich der Kaufpreis. Eine nicht eingetragene Hypothek, die dem Käufer bei Abschluss des Kaufvertrages nicht mitgeteilt wird stellt den Straftatbestand des Betrugs seitens des Verkäufers dar. Die Auflösung der Hypothek oder deren Tilgung muss ebenfalls vom Notar bestätigt und ins Grundbuch eingetragen werden. Hierzu wird eine Quittung oder eine Erklärung seitens des Gläubigers benötigt, die dem Notar zur Einsicht gestellt wird. Eine Immobilie die im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben wird ist in den meisten Fällen frei von Schulden da die versteigernden Institute hohes Interesse am verkauf der Altlasten haben. Durch die Novellierung seitens des Gesetzgebers wurden die bisher halbstaatlichen Institute von diesen Verpflichtungen weitestgehend befreit und unter die Kontrolle der BaFin gestellt. Der bisherige Geschäftszweck wurde auf private Institute übertragen, die bis dahin nachteiligen Wettbewerbsbedingungen ausgesetzt waren. Die Rolle des Notars bleibt aber dennoch unangetastet, ihm sind weiterhin alle Veränderungen im Grundbuch anzuzeigen.