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Finanzierung Haus

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Die Finanzierung der eigenen vier Wände muss auf sicheren Füßen stehen. Hohe Beträge werden langfristig finanziert und so stehen für die Baufinanzierung eine Reihe von Finanzprodukten zur Verfügung, die speziell auf die Bedürfnisse der Bauherren zugeschnitten sind. Bei der Baufinanzierung wird eine Immobilie als Sicherheit eingebracht, wodurch sich das Risiko der Bank verringert. Als Belohnung winken günstige Konditionen.

Auch bei Um- und Ausbauten von bestehenden Gebäuden oder beim Kauf von Baugrundstücken können die vorteilhaften Bauzinsen ergattert werden. Daneben stehen der Baufinanzierung auch staatliche Fördermöglichkeiten zur Verfügung, die beim Bau oder Kauf einer Immobilie nicht vergessen werden sollten.

Ein guter Mix für die „Baufi“

Neben der klassischen Hypothekenfinanzierung, die 40 bis 80 Prozent des Immobilienwertes ausmachen kann, kommen weitere Produkte des Finanzmarktes in Frage, um die Finanzierungslücke bei der Baufinanzierung zu schließen. Vom Ratenkredit bis zum Bürgschaftskredit bieten sich die Standardprodukte der Banken ebenso an, wie das zinsgünstige Bauspardarlehen. Selbst ohne Eigenmittel lässt sich eine solide Baufinanzierung aufstellen. Der Bund und die Länder bieten den Bauherren oder Immobilienkäufern weitere Fördermöglichkeiten an. Von zinsgünstigen Darlehen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bis zu Zuschüssen für besonders energiesparende Häuser (zum Beispiel dem Passivhaus oder den Energiesparhäusern) oder Heizanlagen reichen die Förderungen der staatlichen Stellen.

Risiken bei der Baufinanzierung

Bei der Planung des Eigenheims wird die einzubringende Eigenleistung von den Bauherren oft falsch eingeschätzt. Dies führt in der Regel zu erheblichen Mehrkosten sowie Zeitverzögerungen bei der Fertigstellung der Bauarbeiten oder der Renovierung des Objektes. Ein weiteres finanzielles Risiko kann sich aus einer zu kurzen Zinsbindungsfrist des Baudarlehens ergeben. Denn mit dem Ablauf der Zinsfestschreibung muss das Darlehen zu neuen Konditionen finanziert werden. Diese können günstiger, aber auch schlechter ausfallen, so dass selbst bei kleinerer Restschuld die monatliche Belastung steigt.

Mit dem eigenen Heim steigen oft auch die Wünsche der Bewohner – nach mehr Komfort und zusätzlicher Ausstattung. Wurde zu wenig finanzieller Spielraum eingeplant, können schnell finanzielle Engpässe entstehen. Ob tatsächlich 10 Jahre auf den Urlaub verzichtet werden kann und ob wirklich keine Reparaturen oder Umbauten erforderlich werden, ist zweifelhaft. Die monatlichen Belastungen an Versicherungen, wie der Gebäudeversicherung, aber auch die fälligen Energiekosten eines eigenen Hauses werden oft falsch kalkuliert. Beim Haus müssen auch die Außenanlagen gepflegt werden und wenn die Mietergemeinschaft für eine Renovierung der Außenfassade stimmt, müssen die Ausgaben vom Wohnungseigentümer aufgebracht werden.

Nebenkosten beim Hauskauf oder Hausbau

Nicht nur der Kaufpreis des Objektes, sondern zahlreiche weitere Kosten und Gebühren fallen beim Erwerb oder bei der Erstellung des Immobilienobjektes an:

  • Makler-Gebühren für die Vermittlung von Haus, Grundstück oder Wohnung (3,57 bis zu mehr als 7 Prozent des Anschaffungspreises sind möglich),
  • Versicherungen, wie etwa eine Bauherrenhaftpflicht oder Gebäudeversicherungen,
  • Notar- und Gerichtsgebühren für die Eintragungen, Änderungen und Löschungen der Grundbucheintragungen bzw. für notarielle Beglaubigungen oder Abtretungserklärungen (bis zu 2 Prozent der Kaufsumme),
  • Grunderwerbsteuer, deren Höhe abhängig vom Bundesland ist und zwischen 3,5 und 5 Prozent beträgt,
  • Erschließungskosten des Baugrundstückes, sofern dieses noch unbebaut ist
  • Bodengutachten bei der Errichtung eines Neubaus
  • Miete für die alte Wohnung, die bis zur Fertigstellung des Hauses bzw. der neuen Wohnung weiterhin anfällt,
  • Renovierungskosten oder Ausgaben für den Um- und Ausbau, die bei der Anschaffung einer gebrauchten Immobilie anfallen,
  • Umzugskosten.

Weiterhin können Sonderausstattungen und Außenanlagen zusätzliche, oft ungeplante Kosten verursachen. Beim Hausbau oder umfangreichen Umbauarbeiten ist stets die Leistungsbeschreibung des Bauträgers genauestens zu prüfen. Eine finanzielle Reserve für unvorhergesehene Ausgaben sollte jedoch immer mobilisierbar sein.

Mit dem Bausparvertrag zur Immobilie

Neben dem Hypothekenkredit kann eine weiterer Teilbetrag der Baufinanzierung über den Bausparvertrag abgewickelt werden. Je nach Vertragswerk kann die Laufzeit gewählt und auch die Höhe des Bauspardarlehens bestimmt werden. Nach der Ansparphase und bei Zuteilungsreife des Bausparvertrages wird der Kredit zur Finanzierung der Immobilie eingesetzt. Ist der Bausparvertrag noch nicht angespart bzw. noch nicht zugeteilt, so kann ein Festdarlehen die Zeit bis zur Erteilung überbrücken.

Die Abschlussgebühr des Bausparvertrages richtet sich ebenfalls nach der vereinbarten Laufzeit und kann auch in Abhängigkeit vom Anbieter unterschiedlich ausfallen. Sie beträgt durchschnittlich rund 1.000 Euro, die mit den ersten Einzahlungen in den Bausparplan verrechnet werden. Die Ansparraten des Bausparvertrages werden mit 1 Prozent verzinst. Insgesamt lässt sich mit einem Bausparvertrag eine jährliche Rendite von lediglich 0,5 Prozent erzielen. Das Festdarlehen, das bis zur Zuteilungsreife des Bausparvertrages abgeschlossen wird, ist zusätzlich zu den Ansparbeträgen des Bausparvertrages zu verzinsen und zu tilgen.

Baufinanzierung per Lebensversicherung

Neben dem Annuitäten- und Tilgungsdarlehen, wie dem Hypotheken- bzw. dem Ratenkredit, kann auch ein endfälliges Darlehen zur Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Die Tilgung über eine Lebensversicherung ist jedoch steuerlich nicht mehr vorteilhaft, da nun auch die Erträge aus der Lebensversicherung grundsätzlich steuerpflichtig sind.

Nur die Erträge von Altverträgen, die bis zum 31. Dezember 2004 abgeschlossen wurden, bleiben auch weiterhin steuerfrei. Unter gewissen Bedingungen können auch nach dem Stichtag abgeschlossene Lebensversicherungsverträge steuerlich begünstigt sein – zum Beispiel dann, wenn die Versicherung erst nach Vollendung des 60. Lebensjahres fällig wird (50 Prozent Begünstigung). Wurde der Vertrag erst in 2012 abgeschlossen, muss das 62. Lebensjahr vollendet sein, um die hälftige steuerliche Begünstigung der Lebensversicherungserträge zu erhalten.
Bei diesem Finanzierungsmodell wird ein endfälliges Darlehen vereinbart. Während der Darlehenslaufzeit sind nur die Zinsen zu zahlen; Tilgungen werden nicht vorgenommen. Stattdessen zahlt der Bauherr in eine Kapitallebensversicherung ein, mit der zum Fälligkeitszeitpunkt des Darlehens die komplette Darlehenssumme abgelöst wird. Problematisch bei dieser Finanzierungsalternative ist die dauerhaft hohe Zinsbelastung, da die Restschuld nicht abgetragen wird. Weiterhin sind auch die Erträge aus dem angesparten Lebensversicherungskapital nicht mehr vollständig steuerfrei.

Neue Chance nach der Zinsbindungsfrist

Die Baufinanzierungsdarlehen werden meist nicht während der Darlehenslaufzeit vollständig zurückgezahlt. So werden zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer Zinsbindungsfristen vereinbart, die 5, 10, 15 oder auch 20 Jahre betragen. Zum Ende der Zinsbindungsfrist besteht damit weiterhin eine Restschuld, die umfinanziert werden muss. Die Bank ist verpflichtet, mindestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist dem Darlehensnehmer ein Angebot mit neuen Konditionen zu unterbreiten.

Da ein Wechsel der Bank mit Unannehmlichkeiten und Kosten verbunden ist, wie etwa für die Abtretung von Grundpfandrechten oder erneute und meist höhere Bearbeitungsgebühren, wird mit der Treue des Kunden gerechnet und damit fällt das Angebot der Hausbank zur Fortführung des Darlehens meist weniger günstig aus. Für viele Darlehensnehmer lohnt sich daher der Wechsel zu einem neuen Kreditanbieter.

Gute Konditionen sichern

Mit dem Forward-Darlehen lässt sich eine Anschlussfinanzierung zeitgenau sichern. Monate oder sogar bereits Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsfrist kann sich der Darlehensnehmer günstige Konditionen auf dem Kapitalmarkt sichern. Das Forward-Darlehen legt fest, welcher Kreditbetrag zu welchen Konditionen ausgereicht wird. Auch wird der Zeitpunkt der Darlehensauszahlung, der in der Zukunft liegt, bestimmt. Damit kann bereits vor dem Ablauf der Zinsfestschreibung auf günstige Kapitalmarktzinsen zugegriffen werden, wobei als Preis lediglich die Bereitstellungsgebühren an die Bank zu zahlen sind. Als Anschlussfinanzierung kommen auch alle anderen Finanzierungsprodukte, wie etwa ein Hypothekenkredit als Annuitätendarlehen oder ein Tilgungsdarlehen wie der Ratenkredit in Frage.

Vorzeitige Ablösung des Darlehens

Soll das Darlehen bereits vor dem Ende der Zinsbindungsfrist abgelöst werden, so verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Da sich das Kreditinstitut am Kapitalmarkt refinanziert (d.h. die Gelder zur Darlehensausgabe beschafft), ist auch die Bank an die Darlehenslaufzeit gebunden und kann ihre entstehenden Kosten an den Kunden weitergeben. Die vorzeitige Ablösung des Darlehens – eine Rückzahlung vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit – kann sich jedoch lohnen, wenn entsprechende Zinssenkungen erfolgt sind.

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