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Baugeld

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Im allgemeinen Sprachgebrauch versteht man unter dem Begriff Baugeld ganz allgemein Geldmittel, die zum Bau oder dem Erwerb einer Immobilie benötigt bzw. verwendet werden. Dabei wird nicht zwischen Eigenmitteln oder Fremdmitteln differenziert. Unter Eigenmitteln versteht man Geld- oder Sachkapital, das im Eigentum des Bauherrn bzw. Immobilienkäufers steht. Fremdmittel als Baugeld können von verschiedenen Darlehensgebern beigesteuert werden. Wird der Begriff Baugeld im engeren Sinne der branchenüblichen Fachsprache genutzt, bezeichnet Baugeld ausschließlich Fremdmittel, die ein Bauherr zur Finanzierung eines Neubaus oder den Erwerb eines bereits vorhandenen Gebäudes und die damit verbunden sonstigen Ausgaben aufwendet. Insofern kann in dem Zusammenhang Baugeld auch für den Erwerb eines Grundstücks, Gebühren, Kreditbeschaffungskosten u. ä. verwendet werden. Baugeld ist damit eigentlich ein Synonym für fremde Finanzmittel zur Immobilienfinanzierung. Im ersten Paragraphen des Gesetzes über die Sicherheit der Bauforderungen findet sich eine dementsprechende Legaldefinition des Begriffs Baugeld.

Darlehensgeber für Baugeld

Baugeld im Sinne von Mitteln zur Finanzierung zu Errichtung oder den Erwerb von Immobilien wird meistens von so genannten Realkreditinstituten gewährt. Dazu gehören Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Versicherungsunternehmungen sowie Förderbanken und -institutionen. Darüber hinaus betätigen sich auch der Bund, die Länder und die Kommunen und die Sozialversicherungsträger als Darlehensgeber für Baugeld. Meistens als so genannte Restfinanzierungsmittel eingesetztes Baugeld kann von Arbeitgebern, von Mietern in Form von Mietvorauszahlungen oder als private Baudarlehen von Freunden oder Verwandten kommen.

Arten von Baugelddarlehen

In der Praxis stellt das Annuitätendarlehen die am häufigsten vorkommende Darlehensart für Baugeld dar. Unter einem Annuitätendarlehen versteht man ein Darlehen, für das in regelmäßigen Abständen konstante Raten zu zahlen sind. Die Höhe der vom Darlehensnehmer zu zahlenden Raten ergibt sich aus der Tilgungsrate zuzüglich der Zinsen für das darlehensweise in Anspruch genommen Kapital. Weil mit der Zahlung jeder Rate die Restschuld aus dem Darlehen sinkt, verändert sich jeweils auch die Zinslast. In dem Maße wie die Zinslast sinkt, steigt der Anteil an Tilgungsleistungen in den laufenden Raten. Der Vorteile von Annuitätendarlehen besteht hauptsächlich darin, dass die gleich bleibende Rate über längere Zeit eine besondere gute Planungssicherheit für die zu erwartenden Belastungen bzw. Rückflüsse aus einem Baugelddarlehen bietet.
Lebensversicherungsdarlehen bieten den Darlehensgebern besondere Sicherheiten, weil zum Beispiel auch bei Tod des Darlehensnehmers die Rückzahlung eines Darlehens gesichert ist. Darüber hinaus kann es dem Darlehensnehmer helfen, Steuern zu sparen. Baugeld, das ein Bauherr oder Immobilienkäufer aus einen Bausparvertrag beanspruchen kann, ist für ihn mehrfacher Hinsicht interessant. In Zusammenhang mit dieser Form der Baufinanzierung kann man unter Umständen von besonders günstigen Zinssätzen profitieren, staatlichen Fördermittel können die Höhe der monatlichen Raten senken oder man erhält Baugelddarlehen gegen schwächere Sicherheiten. Die öffentliche Förderung im Rahmen einer Baugeldfinanzierung kann auch darin bestehen, öffentliche Bürgschaften für Fremdmittel zu übernehmen. Diese ersetzen dann fehlende dingliche oder andere Sicherheiten. Solche Bürgschaften erlauben es dem Bauherren oder Immobilienkäufer, ein Immobilienprojekt mit relativ wenigen Eigenmitteln durchzuführen, wenn solche Bürgschaften Eigenkapital ersetzend verwendet werden dürfen.

Baugeld und Sicherheiten

Für Baugeld müssen in den weitaus meisten Fällen Sicherheiten gestellt werden, die den Darlehensgeber gegen einen Ausfall seiner Forderungen schützen. Eine grundsätzliche Sicherheit, die Darlehensgeber so gut wie immer verlangen, besteht in einer guten Bonität des Darlehensnehmers. Diese sollte so ausreichend sein, dass der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen auch langfristig mit ausreichend hoher Wahrscheinlichkeit nachkommen kann.
Einer der gängigsten Wege zur Baugeldfinanzierung repräsentieren die durch Hypothek oder Grundschuld grundbuchlich abgesicherten Darlehen. Die Regularien zur Hypothek und zur Grundschuld als Variante davon sind im Sachenrecht des deutschen BGB festgelegt. Hypothek und Grundschuld sind beides so genannte Grundpfandrechte, die in das Grundbuchblatt eingetragen werden, das zu jeder Immobilie in Deutschland in einem Register beim Grundbuchamt geführt wird. In das Grundbuch werden zur so genannten Bestellung solcher Grundpfandrechte bestimmte Vormerkungen eingetragen, die dem Darlehensgeber den einfachen Zugriff auf die Immobilie geben, falls seine Forderungen aus dem gewährten Baudarlehen nicht vertragsgemäß befriedigt werden. Wenn ein Darlehensnehmer die Raten nicht mehr wie vereinbart zahlen kann, hat sich der Darlehensgeber durch den Grundbucheintrag das Recht gesichert, die Immobilie zu verwerten und vom Erlös die Restschuld als dem Baudarlehen möglichst weitgehend zu begleichen.
Der Gesetzgeber hat Grenzwerte festgesetzt, bis zu welcher Höhe ein staatlich zugelassener und überwachter Kreditgeber Baugeld für einen Immobilienerwerb bzw. einen Neubau zur Verfügung stellen darf. Diese so genannte Beleihungsgrenze wird in Prozent des Gesamtwertes einer Immobilie ausgedrückt. Wenn also eine Immobilie als dingliche Sicherheit für Baugeld dienen soll, muss ihr objektiver Wert festgestellt werden, was in der Regel durch das Wertgutachten eines unabhängigen Schätzers erfolgt. Sehr sichere, weil erstrangig im Grundbuch abgesicherte Baugelddarlehen werden oft 60 Prozent der Gesamtkosten des Bauvorhabens oder Immobilienerwerbs. Darüber hinaus gehende Fremdmittel werden oft zweitrangig oder seltener noch nachrangiger abgesichert. Erstrangig eingetragene Gläubiger erhalten im Falle einer Verwertung der Immobilie durch die Darlehensgeber als erstes Geld. Erst wenn erstrangige Forderungen erledigt sind, werden zweitrangig abgesicherte Gläubiger befriedigt.

Kosten und Laufzeiten von Baugelddarlehen

Für Baudarlehen können dem Darlehensnehmer verschiedene Arten von Kosten entstehen. So erheben manche Darlehensgeber Gebühren auf die Bearbeitung des Kreditantrages oder berechnen Spesen, die bei der Begutachtung eines Immobilienobjektes und anderen Maßnahmen zur Risikobeurteilung angefallen sind. Wesentlicher ist jedoch die Belastung durch die Zinsen, die sich nach dem im Darlehensvertrag für das Baugeld vereinbarten Zinssatz und der Höhe des in Anspruch genommenen Kapitals richten. Grundsätzlich liegen die Kosten für Baudarlehen deutlich niedriger, als zum Beispiel für Konsumentenkredite, weil die Darlehensgeber z.B. durch die Sicherheit der verpfändeten Immobilie ein relativ eingeschränktes Verlustrisiko eingehen.
Besonders bei Annuitätendarlehen können auch Kosten in Form von so genannten Vorfälligkeits- oder Vorfristigkeitsentschädigungen oder -spesen zugunsten des Darlehensgebers anfallen. Diese Zahlung muss der Darlehensnehmer dann leisten, wenn er ein Baudarlehen vor Ende der bei Abschluss des Darlehensvertrages vereinbarten Laufzeit des Darlehens kündigt und die Entschädigung zugunsten des Darlehensgebers im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Für Baugeld als Fremdmittel ist es typisch, dass die Rückzahlung von Baudarlehen über besonders lange Zeiträume erfolgt. Laufzeiten für typische, grundbuchliche abgesicherte Baudarlehen können zwischen zehn und dreißig Jahren liegen, theoretisch sogar für noch längere Zeitspannen vereinbart werden. Die langen Tilgungsfristen strecken die Tilgung des Baugeldes auf lange Zeit und senken so die Höhe der laufend fälligen Tilgungsraten. Für Annuitätendarlehen wird in Deutschland ein Zinssatz üblicherweise für mehrere Jahre festgeschrieben. Der Zeitraum, in dem die Festzinsvereinbarung für das Baugelddarlehen gilt, wird auch als Zinsbindungsfrist bezeichnet. Üblich sind bis Festzinsvereinbarungen, die Laufzeiten von ca. fünf bis 20 Jahren vorsehen. Auch variable Zinssätze können für Baugeld vereinbart werden. Dann wird der Zinssatz in kürzeren Abständen z. B. jährlich oder halbjährlich regelmäßig an das Niveau von so genannten Indizes angepasst. Die Indizes beziehen sich meistens auf Leitzinssätze wie den Euribor, können als Grundlage zur Bestimmung der jeweiligen Zinsanpassung aber auch zum Beispiel die prozentuale Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten als Index verwenden.

Zyklische Entwicklung der Zinskosten bei Baugelddarlehen

Die Entwicklung der Kosten für ein Baudarlehen hängt wesentlich von der Entwicklung des jeweils allgemein am Geldmarkt üblichen Marktzinses ab. Dieser Zinssatz verändert sich wie im Handel mit Waren nach dem Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Dieser Mechanismus wird im Hintergrund stark von der Politik der Europäischen Zentralbank gesteuert, die Leitzinsen für den Gesamtmarkt festsetzt und den Geldmärkten je nach Konjunkturlage mehr oder weniger Liquidität zur Verfügung stellt. Bei gut laufender Konjunktur wird die Zentralbank das Geld eher verknappen, um die Inflation zu bekämpfen. Das macht Baugeld dann teurer. Bei schlechter Konjunkturlage pumpt die Zentralbank entsprechend mehr Geld in die Märkte, was die Zinssätze am Markt senkt und auch das Baugeld billiger macht.

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