Anschlussfinanzierung

Der Immobilien-Boom in Deutschland hält an, und die Notenbanken versuchen, durch immer mehr billiges Geld die europäische Schuldenkrise einzudämmen. Dadurch sind die Zinsen für Immobilienkredite so niedrig wie noch nie, und es kann für Hausbesitzer sehr lohnend sein, ihre laufenden Kredite umzuschulden oder sich durch ein Anschlussdarlehen rechtzeitig günstige Zinssätze für die Tilgung der Restschuld zu sichern. Das kann sich besonders lohnen im Hinblick darauf, dass die Europäische Zentralbank bei einem Anspringen der Konjunktur durch eine Erhöhung der Leitzinsen die gegenwärtige Flut des billigen Geldes wieder eindämmen wird.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Für ein bestehendes Darlehen, z.B. in Form eines Hypothekendarlehens für Immobilien, gilt üblicherweise, dass es einer Zinsbindung oder Zinsfestschreibung unterliegt, die sich sowohl auf die Höhe des Zinssatzes als auch die Dauer der Festschreibung bezieht. Private Kreditnehmer entscheiden sich zur Finanzierung ihres Eigenheims überwiegend für eine Dauer von zehn bis 15 Jahren. Innerhalb dieses Zeitraums sind sowohl Kreditgeber als auch Kreditnehmer an den vertraglich vereinbarten und festgelegten Zinssatz gebunden. Idealerweise kann der Kreditnehmer nach Ende der Zinsbindung genug Eigenkapital aufbringen, um die Restschuld in einer Summe zu tilgen. Oftmals gelingt es dem Kreditnehmer jedoch nicht, das Darlehen nach Ablauf der Zinsfestschreibung auf einen Schlag abzulösen. Er muss dann entscheiden, wie er die Umschuldung oder Anschlussfinanzierung gestalten will. Darüber kann und sollte er nicht nur mit seiner Hausbank sprechen, sondern sich auch von anderen Kreditinstituten Angebote einholen. Viele Immobilienbesitzer lassen die Möglichkeit, über einen längeren Zeitraum deutlich niedrigere Zinsen zahlen zu müssen, verstreichen, weil sie sich nicht rechtzeitig mit diesem Thema befassen. Erfahrungsgemäß tritt die Bank, die die Erstfinanzierung übernommen hat, nicht automatisch mit einem günstigen Angebot zur Anschlussfinanzierung an ihren Kunden heran.

Welche Möglichkeiten gibt es?

Die Verantwortung für eine Anschlussfinanzierung liegt generell bei dem Kreditnehmer, denn die Bank, über die die Erstfinanzierung läuft, ist rein rechtlich nicht dazu verpflichtet, dem Schuldner eine Anschlussfinanzierung anzubieten. Wenn sich beispielsweise die Bonität des Schuldners verschlechtert hat, kann es sein, dass seine Bank zur Verlängerung des bestehenden Kreditvertrags mittels einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung nicht bereit ist. Das muss dem Kunden jedoch spätestens drei Monate vor Ende der Kreditverträge mitgeteilt werden. Allerdings besteht auch die Möglichkeit, dass die Anschlussfinanzierung ohne eine erneute Bonitätsprüfung von der bestehenden Bank fortgeführt wird. Der Fachmann spricht dann von einer „Prolongation“. Soll die bisherige Geschäftsbeziehung bei der Immobilienfinanzierung fortgeführt werden, sollte der Kreditnehmer mit seinem zuständigen Kundenberater neue Konditionen aushandeln. Wenn sich seine Bonität verbessert hat, gibt es z.B. keinen Grund, einen ursprünglich eventuell festgesetzten Risikozinsaufschlag auf die Anschlussfinanzierung zu übertragen. Es ist aus diesem und auch anderen Gründen daher oftmals sinnvoll, sich durch Einholen von mehreren Vergleichsangeboten einen genauen Überblick über die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung zu verschaffen. Der Lohn für die Mühe besteht meistens in deutlicher finanzieller Ersparnis. Erfahrungsgemäß können insbesondere Online-Banken bessere Zinssätze offerieren. Das liegt in erster Linie an den geringeren Fixkosten und besonders den deutlich niedrigeren Kosten bei Löhnen und Gehältern. Doch auch Aspekte wie Tilgungssatz und Zeitrahmen einer neuen Zinsfestschreibung müssen berücksichtigt werden. Die Flexibilität eines Darlehens spielt ebenfalls eine große Rolle bei den eigenen, ganz persönlichen Planungen. Dabei gilt es, genau auf Konditionen zu Sondertilgungsrechten zu achten und sich zu informieren, ob evtl. der Tilgungssatz während der Laufzeit des Darlehens geändert werden kann.

Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung – Vorteile und Risiken

Das Forward-Darlehen, das dem Verbraucher seit 1998 zur Verfügung steht, dient dazu, sich einen bestimmten Zinssatz für die Zukunft zu sichern, und ist heute ein vielfach genutztes Instrument bei der Finanzierung von Anschlussdarlehen für Immobilien. Der große Unterschied zu anderen Darlehens-Formen: Wenn mit einer Erhöhung der Zinssätze in der Zukunft gerechnet wird oder werden kann, sichert sich der Kreditnehmer schon ein bis fünf Jahre vor Ende seiner bestehenden Zinsbindungsfrist für den Zeitpunkt ab Beginn des Anschlussdarlehens die aktuellen günstigen Zinssätze. Die Zeitspanne vom Vertragsabschluss des Forward-Darlehens bis zur Auszahlung wird Forward-Periode genannt. Somit kann sich der Kreditnehmer langfristig günstige Konditionen sichern und dadurch seine Restschuld am Ende der Laufzeit des Anschlussdarlehens deutlich verringern. Diese Zinssicherheit bezahlt der Kunde mit einem Zinsaufschlag, der je nach der aktuellen Zinsentwicklung und der Forward-Periode variiert. Ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst am Ende der Zinsbindungsfrist der erstfinanzierenden Bank. Die neue Bank überweist der alten Bank zu diesem Termin die zu diesem Zeitpunkt noch bestehende Restschuld, und der Kreditnehmer hat, womöglich schon bis zu fünf Jahre im Voraus, gegen einen vergleichsweise geringen Zinsaufschlag Planungssicherheit bezüglich der auf ihn zukommenden Zinsbelastung.
Diese Rechnung geht allerdings nur so lange auf, wie generell mit einer Steigerung der Kreditzinsen gerechnet wird. Sollte sich diese Erwartung jedoch bis zur Auszahlung des Anschluss-Darlehens nicht erfüllen und das Zinsniveau statt dessen sinken, ist der Kreditnehmer trotzdem verpflichtet, das Forward-Darlehen zu den Konditionen bei Vertragsabschluss abzunehmen. Eventuell niedrigere Kreditzinsen zum Zeitpunkt der Auszahlung des Forward-Darlehens können dann für die Anschlussfinanzierung nicht mehr geltend gemacht werden. Eine Änderung des Vertrages für das Forward-Darlehen ist ausgeschlossen.

Recherchieren – Vergleichen – Sparen

Durch einen Wechsel von dem bisherigen Darlehnsgeber zu einem anderen Kreditunternehmen können Immobilienbesitzer durchschnittlich 0,71 Prozentpunkte bei der Anschlussfinanzierung sparen. In Zahlen ausgedrückt, bedeutet das eine Ersparnis von über 7.000 Euro in zehn Jahren bei einer angenommenen Restschuld von 102.000 Euro. Doch nur wer sich aktiv einen Überblick über die unterschiedlichen Finanzierungs-Angebote und -möglichkeiten verschafft, wird die Vorteile einer günstigen Anschlussfinanzierung genießen können. Der Zeit- und Energieaufwand für das Einholen und Vergleichen ist beträchtlich. Daher sollte der Immobilienbesitzer ggf. die Dienste eines unabhängigen Maklers in Anspruch nehmen, der über Kenntnis und Erfahrung auf dem unübersichtlichen Markt der Kreditinstitute verfügt. Nur durch Vergleiche kann jeder Immobilienbesitzer die für sich ganz persönlich optimale Anschlussfinanzierung sicherstellen.