Grundschulddarlehen

Das Grundschulddarlehen wird als besondere Darlehensformen  durch Eintragung einer Grundschuld im sogenannten Grundbuch abgesichert. Die Grundschuld stellt eine finanzielle Belastung einer Immobilie oder eines Grundstückes dar und so dient das Grundschulddarlehen in aller Regel der Absicherung von Schulden des Eigentümers einer Immobilie gegenüber seinem Gläubiger. Die Grundschuld ist dabei unabhängig von einer bereits bestehenden Forderung. Der Eigentümer eines Grundstückes hat darüber hinaus die Möglichkeit, eine sogenannte Eigentümergrundschuld für sich selbst im Grundbuch einzutragen, diese ist später auch auf einen Dritten übertragbar. Dadurch würde sich die Eigentümergrundschuld allerdings in eine Fremdgrundschuld umwandeln.

Es passiert leider immer häufiger, dass Schuldner ihre Schulden, die mithilfe einer Grundschuld abgesichert sind, aus verschiedenen Gründen nicht mehr zurückzahlen können. Aufgrund seines dinglichen Anspruches können Gläubiger dann die Zwangsvollstreckung des Objektes betreiben.

Ein Grundschulddarlehen wird im Grundbuch eingetragen; die eigentliche Aufgabe des amtlichen Grundbuches ist es, Wirtschafts- und Eigentumsrechte an einem Grundstück und seinen dazugehörigen Immobilien zu skizzieren. Das Grundbuch wird beim örtlich zuständigen Amtsgericht geführt und kann bei berechtigtem Interesse und Ansprüchen selbstverständlich auch eingesehen werden. Grundsätzlich ist das Grundbuch aufgebaut in drei Abteilungen, in denen sowohl die Belastungen als auch die Eigentumsverhältnisse verbindlich eingetragen sind. Durch die eingetragene Grundschuld im Grundbuch erhält das Kredit gebende Institut das Recht, im Falle der Zahlungsunfähigkeit von Kreditnehmern ein Objekt zwangsweise zu veräußern. Diese so genannten gerichtlichen Zwangsvollstreckungen nehmen in Deutschland seit Jahren zu.

 

Grundschulddarlehen: keine Zweckbindung

Zwangsvollstreckungstermine beim Amtsgericht bedeuten für Interessenten von Immobilien meistens eine gute Möglichkeit, um Objekte preisgünstig erwerben zu können. Viele Immobilien und Grundstücke werden bei Zwangsversteigerungen weit unter dem Verkehrswert angeboten. Noch vor einigen Jahren wurde das Grundschulddarlehen vornehmlich im Bereich der Baufinanzierungen eingesetzt. Durch diese zweckgebundene Art des Darlehens sollten entweder Neubauten aber auch Umbauten und Renovierungen an bereits bestehenden Objekten finanziert werden. Diese baulichen Maßnahmen führen regelmäßig zu einer Wertsteigerung eines Objektes und erhöhen somit auch den Wert einer Grundschuld. Welche baulichen Maßnahmen im einzelnen durchgeführt wurden, musste den Banken immer auch durch entsprechende Rechnungen belegt werden können.

Das Grundschulddarlehen stellt also eine mögliche Form der Baufinanzierung dar. Wie bei anderen Finanzierungsmöglichkeiten zum Erwerb einer Immobilie, so ist auch beim Grundschulddarlehen das Vorhandensein von Eigenkapital zur Darstellung einer Finanzierung vorteilhaft. Je höher das Eigenkapital, umso niedriger das Grundschulddarlehen.

Das Grundschulddarlehen kann aber auch mit in das Gesamtkonzept einer Baufinanzierung zusammen mit verschiedenen anderen Finanzierungsformen einfließen. So ist es beispielsweise möglich und auch üblich, Grundschulddarlehen mit Bauspardarlehen oder Versicherungsdarlehen zur Objektfinanzierung zu kombinieren. Ein Darlehen, das durch den Eigenwert einer Immobilie gut abgesichert ist, ist in den Zinskonditionen regelmäßig günstiger. War das Grundschulddarlehen durch eine Bank früher immer zweckgebunden, so vergeben die Banken schon seit einigen Jahren auch Grundschulddarlehen ohne einen bestimmten Zweck. Die Absicherungen auch dieser nicht zweckgebundenen Grundschulddarlehen erfolgt aber nach wie vor im Grundbuch durch die entsprechende Eintragung einer Grundschuld.

Die Vergabe eines Grundschulddarlehens erfolgt meistens in Form einer sogenannten Annuität. Dieses Annuitätendarlehen als besondere Form des Grundschulddarlehens ist bei Bauherren aus verschiedenen Gründen recht beliebt. Es wird sowohl bei Vertragsabschluss eine feste Laufzeit der Zinsbindung als auch eine stets gleich bleibende Höhe der Rate vereinbart.

Grundschulddarlehen im Vergleich

Die Zinsbindung eines Grundschulddarlehens als Annuitätendarlehen kann in der Regel auf fünf bis zu fünfzehn Jahre vereinbart werden. Idealerweise ist das Grundschulddarlehen nach Ablauf dieser Zeit vollständig getilgt, ist dies nicht der Fall, so muss der Kreditnehmer mit seiner Bank erneut in die Verhandlungen eintreten, um Zinsbindungszeiten und Zinssätze neu zu verhandeln. Eine Rate des Grundschulddarlehens als Annuitätendarlehen wird als Annuität bezeichnet und enthält Tilgungs- und Zinsleistungen.

Um die Höhe einer monatlichen Belastung für ein Grundschulddarlehen im Voraus richtig einschätzen zu können, kann heutzutage auch das Internet bemüht werden. Mit speziellen Onlinerechnern können die monatlichen Belastungen aus einem Grundschulddarlehen verschiedener Anbieter schnell und transparent dargestellt werden. Die Genauigkeit der Ergebnisse ist dabei umso größer, je mehr Angaben zum Objekt, zur Laufzeit und zu persönlichen Rahmenbedingungen, wie beispielsweise Eigenkapital, gemacht werden können.

Im Vergleich zu herkömmlichen Ratenkrediten sind die Kreditkonditionen für Grundschulddarlehen regelmäßig günstiger, denn durch die Grundschuld ist die Sicherheit der Bank entsprechend hoch bis sehr hoch. Die Höhe des Zinssatzes eines Grundschulddarlehens ist immer auch im Verhältnis zum Wert eines Objektes und somit zum Wert der Grundschuld abhängig. Die Konditionen von Anbietern der verschiedenen Grundschulddarlehen im Internet beziehen sich zumeist auf Zinssätze im so genannten sechzigprozentigen Beleihungswert. Dies bedeutet also für einen Kreditnehmer ganz konkret, dass das Grundschulddarlehen nicht höher ausfallen darf als sechzig Prozent des eigentlichen Objektwertes.

Bei diesen Grundschulddarlehen gehen die Banken nahezu keinerlei Risiko ein, was sich wiederum günstig auf die Zinssätze auswirkt. Es ist jedoch auch keine Seltenheit, dass Grundschulddarlehen zu achtzig oder gar einhundert Prozent des Beleihungswertes eines Objektes vergeben werden. Weil dadurch das Risiko eines Kredit gebenden Institutes erheblich ansteigt, werden regelmäßig dann auch kräftige Zinsaufschläge berechnet. Welche Finanzierungsform des Grundschulddarlehens die beste ist, ist von verschiedenen individuellen Faktoren, beispielsweise Bonität oder Eigenkapital, abhängig.

Und so sind vor der verbindlichen Vergabe eines Grundschulddarlehens auch verschiedene Unterlagen notwendig, auf deren Basis die erforderlichen Informationen bei einem Finanzierungsberater im Internet oder bei der Hausbank gegeben werden können.