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Darlehensbedingungen

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In den Darlehensbedingungen sind detailliert alle Bedingungen aufgelistet, zu denen ein potenzieller Darlehensgeber bereit ist, einem Darlehensnehmer einen Kredit für eine Immobilienfinanzierung zur Verfügung zu stellen. Es existiert ein Minimum an Angaben, die in diesen Bedingungen enthalten sein sollten. Werden diese Bedingungen vom Darlehensnehmer nicht akzeptiert, kommt kein Vertrag zustande.

 

Die Regelung der verschiedenen Zinsen

Der Nominalzinssatz ist ein wichtiges Element der Darlehensbedingungen. Er besagt, welcher Zinssatz vom Darlehensgeber für das gewährte Darlehen verlangt wird. Es wird in der Regel als Jahreszins und in Prozent angegeben. Es handelt sich hierbei nicht um gesetzliche Zinsen, weshalb der Staat bei der Höhe der Zinsen kein Mitspracherecht hat. Es muss beachtet werden, dass der Nominalzinssatz nicht dem Realzinssatz entspricht. Dieser kann bei einem positiven Zinssatz negativ ausfallen, wenn die Inflationsrate zu diesem Zeitpunkt höher ist als der Nominalzins.

Des Weiteren können z.B. bei einem Bauvorhaben Bereitstellungszinsen anfallen. Sie entstehen, wenn zwischen der Bewilligung des Kredites und der Auszahlung ein längerer Zeitraum besteht. Dies ist der Fall, wenn der Kreditbetrag gestaffelt je nach Baufortschritt ausgezahlt wird und nicht als ganze Summe für den Kauf einer fertigen Immobilie. Es existieren zwei verschiedene Berechnungsmöglichkeiten. Bei dem anrechenbaren Bereitstellungszins dient der nicht in Anspruch genommene Kreditbetrag als Berechnungsgrundlage. Wird der nicht anrechenbare Bereitstellungszins verwendet, berechnet sich dieser vom gesamten Kreditbetrag ohne Rücksicht auf etwaige Auszahlungen während der Laufzeit.

Wichtig im Zusammenhang mit den Darlehensbedingungen und den Zinsen ist auch die Dauer der Zinsfestschreibung. Die Zinsen am Markt verändern sich ständig. Banken gewähren den Kunden eine gewisse Sicherheit, indem der zu Beginn vereinbarte Zinssatz für eine feste Laufzeit gilt. Er ist von den Schwankungen des Marktzinses unabhängig. Dies gilt sowohl für eine Erhöhung als auch für eine Verringerung des Zinses. Ziel dieser Vorgehensweise ist es, dem Kunden eine bessere Kalkulationsgrundlage zu bieten, auf der die Ausgaben für das Darlehen berechnet werden können. Wenn es sich um Immobilien handelt, sind Laufzeiten von 5, 10 oder 15 Jahren üblich. Je länger die Zinsbindung gewählt wird, desto höher werden die Zinsen angesetzt.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist müssen der Darlehensnehmer und der Darlehensgeber eine Einigung darüber treffen, ob eine Anschlussfinanzierung gewählt wird oder ob der Kreditvertrag beendet wird. Die Beendigung hätte zur Folge, dass der restliche Kreditbetrag sofort fällig wird. Im BGB ist geregelt, dass der Kreditvertrag während der Zinsbindungsfrist nicht gekündigt werden kann. Dies gilt allerdings nur für den Verbraucher. Das Recht zur Kündigung ist auch in den Darlehensbedingungen festgehalten. Es besteht unter Beachtung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist auch für den Darlehensnehmer, wenn die Dauer der Zinsbindung zehn Jahre übersteigt. Des Weiteren besteht eine Ausnahme: Liegt kein Grundpfandrecht als Sicherung für das Darlehen vor, kann ein Verbraucher nach Ablauf von sechs Monaten den Kreditvertrag trotz einer vorhandenen Zinsbindung kündigen. Die Kündigungsfrist in diesem Fall beträgt drei Monate.

 

Auszahlungskurs und Tilgung

In den Darlehensbedingungen muss der Auszahlungskurs angegeben sein. Er besagt, in welcher Währung das Geld ausgezahlt wird. Außerdem wird angegeben, ob der Darlehensbetrag überwiesen wird oder auf andere Art und Weise dem Darlehensnehmer zugänglich gemacht wird. Die Tilgungsmodalitäten sind ein entscheidender Bestandteil der Darlehensbedingungen. In ihnen wird geregelt, wann die Tilgung beginnt und in welcher Höhe die monatlichen Raten angesetzt sind.

Wird ein Annuitätendarlehen geschlossen, enthält jede Rate Bestandteile der Tilgung und der Zinsen. Die Höhe der Darlehenstilgung steigt dann in der Regel mit jedem Monat, während die Zinstilgung niedriger wird. Die monatliche Rate für den Darlehensnehmer bleibt in jedem Monat gleich. Die Tilgung beginnt in der Regel nach der Auszahlung des Darlehensbetrages oder nach Auszahlung des ersten Darlehensteilbetrages. Wie hoch die monatliche Tilgung ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Je länger die Laufzeit ist, desto niedriger können die monatlichen Raten angesetzt werden. Bei Immobilienfinanzierungen liegt oftmals eine lange Laufzeit vor, allerdings ist der Darlehensbetrag dementsprechend hoch, sodass die Höhe der monatlichen Tilgungsrate oft mit der Höhe einer Mietzahlung vergleichbar ist.

 

Darlehensbedingungen: Die Gebühren

In den Darlehensbedingungen müssen auch die Gebühren aufgeführt werden. Diese sollten nicht unterschätzt werden. Je nach Situation können verschiedene Gebühren auftreten. Bei der Beantragung eines Darlehens fallen Bearbeitungsgebühren an. Diese sind in der Regel abhängig von der Höhe des gewährten Kredites. Wird ein Darlehen vor Ende der vereinbarten Laufzeit durch den Darlehensnehmer gekündigt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen der Darlehensbedingungen verlangen. Diese dient zur Abdeckung der Kosten der Bank, die durch den Abbruch des Kredites vor Ende der Laufzeit entstehen. Wird die Kündigung vor Auszahlung des Darlehensbetrages gekündigt, wird von einer Nichtabnahmeentschädigung gesprochen.

Gebühren, die nicht direkt von der Bank verlangt werden, aber trotzdem anfallen können, sind solche für die Erbringung der notwendigen Sicherheiten. Dies entspricht beispielsweise den Notarkosten, die anfallen, wenn die Bank für das Darlehen für die Immobilie eine Sicherheit haben möchte, z.B. in Form einer Grundschuld oder einer Hypothek. Kommt es zu einer Verzögerung der Rückzahlung der fälligen Darlehensraten, entstehen weitere Gebühren. Die Bank kann Mahngebühren im Rahmen der Darlehensbedingungen verlangen. Wird die Zahlung verweigert, fallen Verzugszinsen an. Diese können vertraglich geregelt sein oder sich an den gesetzlichen Bestimmungen orientieren. Außerdem können Gebühren anfallen, wenn die Bank sich an den Bürgen wenden muss, damit dieser an die Stelle des Darlehensnehmers tritt, um dessen Schulden zu tilgen.

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